堅守與創新：貝殼Q3基本盤更扎實、家居家裝業務再突破

11月30日晚間，貝殼找房發布2022年第三季度報告，總交易額7371億元。其中存量房總交易額同比增加18.7%至4490億元；新房總交易額同比繼續下降36.2%至2615億元；家裝家居業務持續逆勢突破，總交易額同比增加60%至近20億元。

由于經營效率及盈利能力提升，疊加房地產市場相對復蘇，貝殼第三季度營收176億元，環比增長27.7%，同比微降2.8%。

(資料圖片)

宏觀經濟充滿挑戰的情況下，貝殼仍表現出了極強的韌性，這并非一蹴而就。貝殼執行董事兼首席財務官徐濤說，“這是我們早在一年前，面對市場調整時迅速且堅決地實施一系列風險控制、成本管理及效率提升措施的結果?！?/p>

2021年年中，貝殼便察覺到市場調整并迅速實施風險控制、效率提升措施，同時持續探索新業務，推進家裝家居行業底層能力建設，在堅守房產交易業務及創新新業務下，追求長期可持續的增長。

提質增效，穩定優質人店規模

新房業務回款天數縮至78天

行業階段性波動下，企業面臨人才的流失與成本費用管理難題。貝殼落實一系列精細化運營措施，有效留存優質服務產能，構建更優質、更高效的服務者體系，并加強費用管控，提質增效推動企業運營質量提升。

得益于貝殼ACN方面的優勢及賦能服務者、平臺運營能力，貝殼平臺人店規模趨向穩定。截至第三季度末，平臺活躍門店數超過39700家，環比降幅約3%，連接活躍經紀人超過37萬人，環比降幅收窄至2%。

同時，門店和經紀人結構不斷改善，從業時間更長且績優的經紀人占比提高。二季度對比一季度，從業時長超過3年的經紀人占比提升了約10%，店均和人均效益也相對提高。

貝殼今年兩次對全國8萬多名平臺經紀人進行的市場調研顯示，經紀人對職業的認可度正在提升，越來越受到來自家庭和社會的肯定，這也為復蘇市場環境下經紀人品質服務的持續供給帶來了動能。

人店規模趨穩，疊加市場相對回暖，貝殼二手房交易跑贏市場，交易額同比增加18.7%至4490億元，營收則同比增長16.6%至72億元；新房業務受市場持續探底影響，營收仍不及去年同期，但環比增長17%至78億元。

報告期內，貝殼進一步推行開發商預付傭模式并與優選開發商合作，新房業務綜合回款天數縮短至僅78天，較第二季度環比縮短30天，降至上市以來新低，前期已計提壞賬的部分應收賬款也得到持續回收。

“第三季度，全國快傭收入占比達34%，其中非北上民企快傭收入占比達44%，非北上國企快傭收入占比達32%；同時篩選出優質項目，推行聚焦盤策略，促進樓盤去化與回款；國企銷售占比從37%提升至42%。”貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官Stanley Peng在財報會上透露。

為緩解購房人對新房市場的擔憂，促進行業生態更加健康規范，貝殼幫助客戶識別并盡量降低與施工延誤有關的風險。

三季度財報會顯示，貝殼積極調動資源，重點強化施工進度采集和對外展示工作，城市運營與攝影師每個月會對合作項目進行準確全方位的進度采集，采集結果上傳至貝殼找房App并向用戶與經紀人展示，幫助打消購房人的疑慮。截至11月15日，貝殼相關項目數量達32442個。

“我們正在引導公司審慎地渡過當前市場周期，并為建立健康的住房市場發揮更好的作用?！必悮す芾韺涌偨Y道。

成本管控方面，第三季度貝殼運營費用由去年同期的51億元下降29.9%至35億元，其中一般及行政費用下降26.4%至17.77億元，研發費用、房產交易服務的品牌廣告和營銷推廣費用也有所下降。

“盡管宏觀情況存在不利因素，第三季度我們的經營效率及盈利能力明顯提升，維持了強勁的現金狀況及充足的經營現金流動性，這使我們即便面對外部挑戰，業務基本盤依然無虞，同時具備更強的可持續運營能力。”徐濤說道。

家居家裝業務著眼長期

被窩家裝問鼎北京市場

貝殼的一體業務“房產交易”保持了強大的韌性離不開貝殼底層能力的打磨和對風險的前置管控，家居家裝業務也在這一思路下有序推進。

第三季度，貝殼家居家裝業務繼續逆勢突破，總交易額同比增加60%至近20億元；可比口徑下實現收入18.46億元，同比增長超過40%，環比增長34%。

貝殼第一賽道對家裝家居業務的“助攻”更加顯著，導流單量占總單量的比重從6月的25%提升到了43%，新零售占總合同額的比例也由二季度的16%提升至約20%。

藍鯨財經注意到，不少德佑門店經紀人也開始宣傳被窩家裝及圣都家裝，房產交易業務對貝殼家裝家居業務的助力正加速。

值得關注的是，得益于貝殼對被窩家裝進行了一系列產品服務者賦能、交付能力和系統基礎設施方面的投入，北京被窩第三季度業績表現亮眼，實現城市層面7—8月單月合同額破億；單季度收入規模同比提升90%，實現單季度盈虧平衡，成為北京領先的整裝服務品牌。

在貝殼看來，被窩此前積累的底層能力讓北京的業務進入正循環，離不開從0到1建立的一套家裝施工板塊加速管理能力，及供應鏈更加完備，交付管理和業務運營能力的提升。

誠然，家裝家居業務規模占貝殼整體業務規模的比重并不大，短期內難以撼動整體“大盤”，貝殼管理層也坦言，“對家裝家居業務不能太著急，需要以三年為單位去看增長。如果在賽道中一項投入只是為了財務收益或短期收入的增長，我們認為是沒有意義的，我們所做的投入需要能跨時間帶來更大的發展?！?/p>

具體而言，貝殼要更堅定明確地在提供好產品、能力迭代提升上投入，有長期的固定資產，而不是投入到短期刺激規模而無法帶來能力增長的東西上，形成品質效率和規模的正循環。

“不看短期”，并不意味著家居家裝業務未來不能達到新的高度。

在貝殼看來，行業目前面臨5個問題，包括中國目前沒有好的線上體驗家裝的平臺；適合中國本地化家裝家居的產品，產品能力較弱；服務缺少標準化；服務者的專業技能亟待提升；創新能力不足，即通過科技、材料、工藝、工法等結構性改變創新的能力不足。

面對這些問題與機會，一方面貝殼要用好流量去提供更好更多的產品，同時也要迭代能力，才能把握住機遇實現長期增長。

需承認的是，這些仍然是貝殼的“老生常談”，但也是貝殼一以貫之的務實、耐心與創新，貝殼基因下的家居家裝業務變革行業的故事已然開始。

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