年報觀察 | 匯賢產業信托最艱難一年

觀點網3月3日，香港第一只以人民幣報價的房托基金匯賢產業信托，公布截至2022年12月31日止全年業績。

新冠疫情持續沖擊影響下，匯賢房托四大業務范疇的營運均受到干擾，2022年度分派金額5.17億元，按年下跌9.3%，分派比率維持90%；每基金單位末期分派0.0318元，按年升21.84%，但全年分派仍按年跌10.8%至0.0834元。

按匯賢去年底基金單位收市價1.05元計算，分派收益率為7.9%。

(資料圖片)

2022年為新冠疫情的第三個年頭，匯賢亦形容為最艱難的一年。在充滿挑戰的環境下，公司業績備受影響。截至去年底，匯賢全年總收益按年跌14%至22.02億元，物業收入凈額按年跌15.6%至13億元。

根據介紹，匯賢物業組合分布于中國內地四個主要城市，涵蓋寫字樓、零售、服務式公寓及酒店行業，覆蓋總面積超過110萬平方米。在各業務范疇中，酒店行業承受的新冠疫情沖擊至為嚴重，是表現最差的一年。

財務報表顯示，匯賢酒店物業組合由四間國際連鎖酒店組成，雖然持續大規模削減成本，各項可降低成本的舉措均已積極實施，但仍錄得全年虧損9800萬元，而2021年同期虧損3100萬元，入住率介乎16.5%至43.1%。

零售方面，包括兩個購物中心北京東方廣場東方新天地及重慶大都會東方廣場商場，客流量及零售銷售額急劇下降。于報告期間，物業收入凈額跌24%至5.22億元，商場平均占用率為64.4%，較2021年的85.8%進一步下跌，平均現收月租更由2021年的每平方米169元下跌至114元。

至于寫字樓和公寓組合的分部溢利大致維持不變，資料顯示，寫字樓物業組合于2022年凈額為7.93億元，而服務式公寓物業組合物業收入凈額為8300萬元。

盡管2022年利率及匯率出現波動，不過匯賢產業信托仍償還了數筆貸款，總債務由2021年12月31日的84.71億元減少至2022年底的78.4億元，債務對資產總值比率為20.4%，

截至去年底，該基金銀行結余及持有的現金合共47.59億元，并預期匯率及利率今年持續波動，將密切就資金需求而定期檢討財務策略。

展望未來，隨著經濟活動進一步朝正常化發展，市場狀況有望穩步改善。自2023年1月起，國際旅客入境不再需要于酒店隔離。國際航班的管制取消，國際旅游逐步恢復，預料至2023年末旅游業及酒店業將可恢復至疫情前水平。

年報還指出，市場氛圍改善令匯賢酒店物業組合于2023年春節期間的入住率及房價顯著上升；寫字樓及服務式公寓租賃市場預計于2023年復蘇，但租賃需求未可確定何時能回復至疫情前的水平。

憑藉優越的地理位置及悠久良好的聲譽，匯賢產業信托的購物中心還將繼續致力在租戶組合、占用率及租金之間取得最佳平衡。

匯賢產業信托表示，疫情限制解除加上政府政策配合可期改善氛圍，并有助中國經濟復蘇——正如財務報表中所述：“縱然復蘇之路尚充滿挑戰，朝正確方向積極前進將可早日迎來全面復蘇。”

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