世界快看：低位增發(fā)80億 新城控股A股融資尋路里的

觀點網(wǎng)“我們現(xiàn)在也在跟監(jiān)管層溝通。不管是定增還是REITs，都比純債的資金幫助要大。”

話音剛落，新城便對外披露了80億A股定增預案。

3月13日晚間，新城控股發(fā)布公告稱，擬向不超過35名符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行A股股票，發(fā)行的股票數(shù)量不超過發(fā)行前總股本的30%，即不超過67,668.68萬股，募集資金總額不超過80億元，將投向6個公司在建項目及補充流動資金。

(相關資料圖)

而至3月13日收盤，新城控股最新股價為17.43元，市盈率(TTM)為3.91倍，總市值為393.16億元。

新城控股表示，公司擬通過此次發(fā)行增強上市公司資金實力，提升流動性和抗風險能力。在債務融資的基礎上配合股權融資，亦有助于加快整體開發(fā)進度，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的有序推進和平穩(wěn)交付。

定增詳解

新城控股此次增發(fā)的發(fā)行對象為不超過35名符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定投資者，預計發(fā)行數(shù)量不超過67,668.68萬股，募資總額不超過80億元。

增發(fā)價格則有所折讓。預案當中顯示，本次發(fā)行的股票發(fā)行價格不低于定價基準日前20個交易日公司股票交易均價的80%。3月13日收盤，新城控股最新股價為17.43元，市盈率(TTM)為3.91，總市值為393.16億元。

新城控股擬將募資凈額將全部用于溫州新城甌江灣項目、東營項目、重慶大足項目、泰安新泰項目、宿遷泗洪項目、大同云岡項目及補充流動資金。據(jù)悉，這些項目均為在建項目，定位于首次置業(yè)及改善型普通住宅產(chǎn)品，項目均已預售。

其中，溫州新城甌江灣項目投資總額約為34.5億元，計劃使用募集資金7.5億元；東營項目投資總額約為24.71億元，計劃使用募集資金14.5億元；重慶大足項目投資總額約22.44億元，計劃使用募集資金14億元；泰安新泰項目投資總額約為24.08億元，計劃使用募集資金7.5億元；宿遷泗洪項目投資總額約15.14億元，計劃使用募集資金5.5億元；大同云岡項目投資總額約為12.81億元，計劃使用募集資金7億元，另有24億元將用于補充流動資金。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

此次募資凈額少于項目總投資的部分，新城控股將利用其他方式予以解決，募資到位之前，將根據(jù)項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

如果本次實際募集資金凈額相對于擬募集資金投資額存在不足，在不改變擬投資項目的前提下，公司董事會可對上述單個或多個投資項目的擬投入募集資金金額進行調(diào)整，或者通過自籌資金彌補不足部分。

新城控股提及，本次向特定對象發(fā)行完成后，公司股本和凈資產(chǎn)將有較大幅度增長，而短期內(nèi)公司凈利潤有可能無法與股本和凈資產(chǎn)同步增長，從而導致公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益率存在被攤薄的風險。

如此大額的定增，是否會導致公司控制權產(chǎn)生變化？

根據(jù)增發(fā)預案，截至公告日，王振華持有新城發(fā)展63.33%的股權，新城發(fā)展通過香港創(chuàng)拓持有富域發(fā)展和常州德潤100%的股權，富域發(fā)展持有公司61.09%的股權，常州德潤持有公司6.11%的股權，公司控股股東富域發(fā)展及其一致行動人常州德潤合計持有公司67.20%的股權。

本次發(fā)行前后，公司的控股股東均為富域發(fā)展，實際控制人均為王振華，本次發(fā)行不會導致公司控制權發(fā)生變化。

融資尋路

此次增發(fā)的背景，是復雜的市場環(huán)境及“三箭齊發(fā)”政策支持房企合理融資需求，也是時隔七年后再次于A股融資闖關。

在剛剛過去的臨時股東會上，新城管理層透露，公司其實在2016年7月1號的定增計劃就通過了，但因為宏觀調(diào)控的原因一直沒拿到批文。“我們現(xiàn)在也在跟監(jiān)管層溝通。不管是定增還是REITs，都比純債的資金幫助要大。”

2016年新城控股便擬非公開發(fā)行不超過4.07億股，募集資金總額不超過50億元，扣除發(fā)行費用后將用于5個項目，以及補充流動資金，但新城控股在之后久久未收到中國證監(jiān)會相關核準文件。

就在披露80億定增預案當天，新城控股也隨即宣布終止2016年度非公開發(fā)行A股股票事項并不再就該事項向證券交易所提交發(fā)行上市注冊申請文件。

值得關注的是，于2022年末，新城控股母公司新城發(fā)展就已在港股完成配股融資，認購方按每股認購股份3.50港元的認購價認購，認購股份占經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后該公司已發(fā)行股本約7.93%，所得款項凈額總額約19.43億港元。

無獨有偶，萬科此前同樣抓住機會在H股及A股進行股權融資，總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝不久前分析兩者差異：“H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶。”

他稱，H股拿到的資金使用靈活性要強很多，A股只能用于保交付，用于現(xiàn)有的開發(fā)建設，H股資金可以60%置換原有的借款和債務性的安排，剩下40%用于補充流動性。

作為少數(shù)沒有出現(xiàn)公開違約的民企，新城的債務情況尚可。截至2022年三季末，新城控股流動負債3522.18億元，主要為應付賬款和其他應付款，一年內(nèi)到期的短期債務有256.54億元，貨幣資金有345.08億元，較2021年末下降38%，但仍可覆蓋短債。

除此之外，該公司還有629.38億非流動負債，主要為長期借款和應付債券，而長期有息負債合計505.57億元。整體來看，新城控股剛性債務規(guī)模約為762億元，以長期有息負債為主。

不過，新城控股仍難以避免房地產(chǎn)整體下行所帶來的挑戰(zhàn)。根據(jù)其此前發(fā)布年度業(yè)績預告，預計2022年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為6.3億元到37.79億元，同比減少70%到95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為5.12億元到30.73億元，同比減少70%到95%。

而期內(nèi)凈利潤減少的主要原因為：（一）受整體市場環(huán)境、疫情及結轉項目的結構變化，2022年公司房地產(chǎn)項目結轉收入及毛利較2021年有較大幅度的減少。（二）由于市場情況變化，公司計提的資產(chǎn)減值準備同比增加。

剛過去不久，穆迪下調(diào)其母公司新城發(fā)展公司家族評級至“B1”，穆迪預計新城發(fā)展的合同銷售額將繼續(xù)落后于市場，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。

根據(jù)新城控股發(fā)布的業(yè)績報告顯示，1-2月，新城控股累計實現(xiàn)合同銷售金額約135.85億元，比上年同期減少28.85%，累計銷售面積約160.03萬平方米，比上年同期下降19.25%。

但穆迪預計，在未來12-18個月，新城發(fā)展的流動性將保持充足，因為過去3-6個月，中國政府的措施為新城發(fā)展在境內(nèi)籌集新融資提供了支持。

具體而言，該公司在中債增的信用擔保下發(fā)行了20億元人民幣的境內(nèi)中期票據(jù)，并于2022年12月通過H股配售籌集了19億港元。另外，新城成熟的投資物業(yè)也將繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入。

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