解碼經濟一季報丨房地產銷售顯著回暖，“保交樓”驅動竣工增速持續回升

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道4月18日，國家統計局發布一季度房地產銷售和開發數據。

一季度房地產銷售回暖，商品房銷售額同比增幅由負轉正。1-3月全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售面積和銷售額分別增長1.4%和7.1%。

隨著“保交樓”持續推進，一季度房屋竣工面積持續增長，其中住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%。但房地產仍在調整和修復過程中，一季度房地產開發投資同比降幅略有擴大。1-3月全國開發投資25974億元，同比下降5.8%，其中住宅投資19767億元，下降4.1%。

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一季度穩房地產政策加速落地，各地推出優化政策超百條，在政策加持以及前期積壓需求釋放帶動下，全國商品房銷售規模加快回升，3月房價上漲城市明顯增加。當前房企仍處于“保交樓”、去庫存的關鍵階段，房企到位資金降幅收窄，房企拿地開工積極性還有待改善。

綜合機構數據和觀點，前期積壓需求釋放后，4月至今銷售數據有所回落，房地產修復節奏或放緩，但各項指標較去年同期或好轉，后續市場恢復還有待政策進一步支持。

銷售明顯回暖

一季度商品房市場加速回暖，銷售指標明顯改善。

1-3月商品房銷售面積29946萬平方米，同比降幅收窄至1.8%，商品房銷售額30545億元，實現由負轉正，增長4.1%。其中住宅銷售面積和銷售額分別增長1.4%和7.1%。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，1-3月，全國商品住宅銷售面積出現了自去年年初以來的首次同比增長。對比歷史數據，今年一季度新建商品住宅銷售規模僅次于2021年峰值水平。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，全國商品房銷售面積明顯改善，主要是3月熱點城市商品房銷售回暖明顯，部分城市銷售面積創下近幾年一季度新高。在滯后的剛需、換房需求和預期改善帶動的需求疊加下，一季度住房需求釋放強勁。

3月各線城市商品住宅銷售價格環比也呈現上漲特征，新房和二手房價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

劉麗杰表示，銷售市場的修復背后，是宏觀經濟環境改善和住房支持政策成效釋放。

從宏觀經濟環境看，一季度國內生產總值284997億元，按不變價格計算，同比增長4.5%，比上年四季度環比增長2.2%，工業生產逐步恢復，服務業明顯回升，經濟運行開局良好。

從住房政策支持來看，各部門積極響應有效防范化解優質頭部房企風險，促進房地產業平穩發展，支持剛性和改善性住房需求等要求，如證監會發文推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行，央行年內首次全面降準0.25個百分點等，提振市場信心。各地因城施策政策持續跟進，根據中指監測，一季度全國各地優化政策超百條。

需要注意的是，不同地區之間銷售恢復情況存在差異。1-3月東北地區銷售回暖勢頭更盛，商品房銷售面積和銷售額分別為856萬平方米和650億元，同比分別增長22.6%和18.4%。東部地區商品房銷售增速也開始回正，銷售面積和銷售額分別為12439萬平方米和18013億元，同比分別增長2.4%和9.3%。中部地區和西部地區銷售仍未扭轉降勢，仍面臨一定壓力。

劉麗杰表示，一季度市場銷售量價的修復有助于改善居民住房消費信心，特別是一季度房價的筑底企穩促進觀望的客群入市，對于市場去庫存和“保交樓”具有積極作用。

隨著“保交樓”繼續推進，一季度房屋竣工數據表現亮眼。1-3月房屋竣工面積19422萬平方米，同比增長14.7%，增幅較1-2月擴大6.7個百分點。其中住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%，增幅較1-2月擴大7.1個百分點。

中指數據顯示，重點50城銷售數據在一季度末市場沖高后，4月上半月新建商品住宅周度成交規模整體有所回落，市場活躍度已出現下滑。

短期來看，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，前期積壓需求進一步釋放后，需求釋放動能整體弱化，預計市場銷售規模或出現環比回落行情，城市分化行情加劇。從全國市場來看，4-5月全國商品房銷售規模或低于2-3月，但在去年同期低基數下，單月同比數據或大概率為正增長。

開發投資有待改善

劉麗杰表示，當前房企處于保交樓、去庫存的關鍵階段。一方面新房市場銷售修復，房價出現止跌企穩態勢，房企加大施工，竣工情況轉好；但另一方面庫存仍在上升，房企拿地開發需求較弱。

1-3月全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%，降幅較1-2月擴大0.1個百分點。其中住宅投資19767億元，下降4.1%。

盡管春節后北京、杭州、成都等重點城市出現房企搶地現象，但土地市場僅是點狀恢復，三四線城市表現不佳，整體看房企拿地開發需求仍然較弱。

克而瑞數據顯示，一季度全國300城經營性土地成交建筑面積1億平方米，環比下跌84%，同比下降32%，創2010年以來全國土地交易規模的新低。

該機構認為，這一方面受供地新規影響，今年年初大部分城市供地時段有所延遲，一季度實際入市地塊數量大幅減少。另一方面，房企投資仍然低迷，民企受制于資金壓力，僅有少數企業在核心城市有所納儲，百強房企中僅有2成在1-2月進行了土地投資，規模化國央企、城投和優質區域型民企仍是拿地主力。

1-3月房企到位資金34708億元，同比下降9.0%，降幅較1-2月明顯收窄，房企資金情況有所改善，但仍未轉正。從資金來源看，各渠道到位資金同比降幅均收窄。受銷售改善影響，個人按揭貸款6188億元，降幅由15.3%縮小至2.9%，降幅收窄最明顯。

克而瑞分析認為，受民營房企資金壓力影響，部分房企競得宅地后無力開發；受新房市場形勢影響，房企重點聚焦“保交樓”和銷售端，盤活停工項目，主動延緩開發進度，避免樓市供應過剩。

該機構指出，核心城市由于市場相對較熱，新開工進度并未受到較大影響，甚至略有提升。但對于大部分四五線城市，市場持續走弱影響企業開工意愿。

國家統計局數據顯示，今年1-3月，房屋新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%，降幅較1-2月擴大9.8個百分點。其中住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%，同比降幅較1-2月擴大9.1個百分點。

房地產開發投資也對固定投資增速帶來一定影響。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀報道記者表示，近三年房地產投資完成額占全社會固定資產投資總額約24.8%，再加上房地產相關聯上下游產業鏈投資，房地產對固定資產投資拉動預計超過30%。

僅就民間投資而言，一季度民間投資增長0.6%。4月18日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在新聞發布會上表示，一季度房地產開發民間投資下降13.8%，下拉民間投資增速5個百分點。

陳文靜認為，房企開工積極性受銷售市場恢復節奏、庫存壓力、企業資金情況和土地供應規模等多種因素影響，當前這些因素未出現明顯好轉，短期新開工面積下行態勢或延續。在部分銷售熱度較高的城市，房企為增加供貨有望加快開工。而受企業新開工、拿地意愿均偏弱等因素影響，房地產開發投資額同比亦較難轉正。在“保交樓”要求下，竣工逐漸修復對投資的帶動作用或進一步顯現。

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