本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

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“你們統(tǒng)一口徑，約客戶的時候，跟客戶輸出現(xiàn)在已經(jīng)有二十多個（二手房）業(yè)主暫時停售和調(diào)高價格了”，在佛山全面取消限購之后，中介林思思（化名）收到了公司給的最新銷售說辭。

從過往多年的經(jīng)驗來看，限購政策調(diào)整往往會帶動大量外來購買力，而強(qiáng)勁的需求又會推動房價上漲，二手房業(yè)主會因此產(chǎn)生惜售的心理。類似的營銷話術(shù)，正是利用了購房者對房價上漲的擔(dān)憂，通過制造緊張感，促使他們在買房這件事上更快地做出決定。

在今年6月，佛山已將限購范圍縮減由11個鎮(zhèn)街至3個，但林思思并沒有感受到市場在明顯回暖。

市場的持續(xù)低迷需要一個更寬松的政策來刺激，12月9日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，從12月10日起，對佛山僅存的3個限購鎮(zhèn)街暫停實施住房限購政策。至此，佛山執(zhí)行了6年的限購政策全面取消。

這不僅是佛山6年來的首次，也是第一個全面取消限購的萬億級城市，而在今年9月，蘇州、青島出臺相關(guān)政策不久后卻被緊急叫停，佛山的成功調(diào)整讓熱點城市看到了可能性。新政不僅影響了佛山房產(chǎn)中介的營銷話術(shù)，連遠(yuǎn)在東莞的同行們也連帶著激動了起來。時代財經(jīng)了解到，在佛山全面取消限購之后，“下一站東莞”成為了不少東莞中介的說辭，他們希望能借此調(diào)動買房積極性。

與佛山類似，今年 7月初，東莞住房限購區(qū)域由全市32個鎮(zhèn)街及一個高新區(qū)，縮減至主城區(qū)4個街道和松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)中介王雋武（化名）告訴時代財經(jīng)，限購調(diào)整之后自己幾乎每天在帶客戶看房，但客戶還是以觀望者居多，且這樣忙碌的日子只持續(xù)了大約一個月，“（現(xiàn)在）客戶真的少得可憐，經(jīng)常（閑得）不知道干什么”。

盡管目前未有更多的熱點城市明確地加入全面取消限購的隊伍，但在業(yè)內(nèi)人士看來，相比幾個月前，如今的政策基調(diào)已變?yōu)橐龑?dǎo)市場預(yù)期和修復(fù)市場，因此未來將會有越來越多的熱點城市取消限制性政策。

“今年新客戶特別難找”

“其實（佛山）解除限購政策，對我本人來說，沒有太多的影響”，今年6月2日，也就是端午小長假的前一天，佛山第一次調(diào)整限購政策，林思思告訴時代財經(jīng)，雖然其所在的佛山公司在端午期間創(chuàng)下了今年最高的單日成交量，但她所在門店的業(yè)績卻沒有太大起色。

此前，佛山全市一共有11個鎮(zhèn)街實施限購，占佛山總面積不到三分之一，而新政之后8個鎮(zhèn)街宣布解除限購，其中6個位于臨廣板塊。多年來，廣州和佛山兩市致力于打破行政壁壘，進(jìn)行區(qū)域一體化建設(shè)，由于佛山房價相對便宜，吸引了不少來自廣州的購房者，尤其是生活、交通便利的臨廣板塊。

新政加快了購房者的入市步伐。當(dāng)時，廣州客李霄瑞（化名）考慮到購房資格受限等因素，原本打算在佛山相對偏僻但沒有限購的區(qū)域買房，但新政給了她“上車”老城區(qū)的機(jī)會，最終李霄瑞在禪城某樓盤下定，“這里確實是不錯的選擇，畢竟佛山市中心，沒想到兩天就定了，原本還以為會多看幾套對比一下”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年6月，佛山一手住宅成交97萬平方米，環(huán)比增長47%，同比仍減少26%。

不過，很快新政的效應(yīng)開始減弱。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年7月-11月期間，僅9月在傳統(tǒng)樓市旺季和房企促銷的雙重作用下達(dá)成60萬平方米的成交量，環(huán)比、同比雙增長；在9月相同因素的基礎(chǔ)上，疊加央行下調(diào)首套房貸款利率下限、國稅局的購房退稅政策，10月數(shù)據(jù)環(huán)比繼續(xù)增長，但同比仍然下跌；其余月份的成交量則呈現(xiàn)環(huán)比、同比雙跌的趨勢，其中11月，佛山一共成交了46萬平方米，環(huán)比下跌31%，同比下跌33%。

林思思告訴時代財經(jīng)，“我自己手上很多的客戶，都是之前出來看過房子的，最近一段時間都說暫時不看，想等年后再說”。而觀望的背后是“追漲不追跌”的心態(tài)。

實際上，自2021年底以來，全國多地開始在需求端調(diào)整房地產(chǎn)政策，隨著時間的推移，調(diào)整的尺度逐漸小幅加大，主要涉及限購、限貸、限價、限售、首付、稅收等多個方面，其中，最受關(guān)注的是限購政策，從過往多年的經(jīng)驗來看，限購政策的調(diào)整往往能有效地撬動購房需求。財聯(lián)社在11月23日的報道中援引中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年已有近50城發(fā)布超百條限購優(yōu)化政策，包括16個省會城市以及青島、大連、天津、蘇州等熱門城市。

不過，從最終數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)限購調(diào)整的城市最終效果都不算理想。王雋武告訴時代財經(jīng)，在今年5月東莞出臺“莞七條”和7月大幅縮減限購范圍后市場開始回暖，自己確實忙碌了一陣，“從5月份到現(xiàn)在我一共成交三套了，但今年（的收入）就靠這三套房了”，而樓市仍在高位運(yùn)行的2021年上半年，王雋武平均每個月能成交三套。

值得一提的是，“莞七條”和限購調(diào)整是東莞今年力度最大的兩項房地產(chǎn)政策。其中，“莞七條”最受關(guān)注的措施包括“合理確定商業(yè)性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率”、縮短限售年限和增值稅免征年限，而更令市場興奮的是東莞取消28個鎮(zhèn)街的限購措施，包括大部分臨深片區(qū)，限購措施僅在4個鎮(zhèn)街和1個高新區(qū)保留。

“之前累積了一些深圳客戶，放開限購之后就邀他們來東莞看房了”，有將近一個月的時間，王雋武幾乎整天都在帶客戶看房，但很多人看房過后都沒什么動靜，“就連深圳的樓市也在跌，東莞怎么可能吸引外來的買家呢？”

王雋武稱，5月至今成交的三套房全部由東莞本地客買下，“基本都是老客戶，一個我維系了三年，一個維系了兩年多。今年新客戶特別難找，以前在網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)平臺開端口，花個二三十塊錢可以獲得一個意向客戶，現(xiàn)在你花兩三百都未必能得到”。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月-11月，東莞全市的月度成交面積在5月-7月、10-11月呈現(xiàn)環(huán)比增長，僅在8月份出現(xiàn)同比11%的增幅，其余月份的同比跌幅介于11%至63%之間。

只盼東莞小老板手里有錢

實際上，在限購政策局部松動的刺激下，多地樓市并未出現(xiàn)明顯回暖，今年9月，蘇州、青島等熱點城市曾試圖在優(yōu)化限購政策上邁出更大的步伐。

9月14日，隨著蘇州市工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)對非本地戶籍的購房者取消社保或個稅的認(rèn)繳時限要求，蘇州市區(qū)范圍（注：不含縣級市）全域放開限購，在當(dāng)時，蘇州是第一個如此大力度松限的萬億級城市。青島緊跟其后，9月15日青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了“二手住房不再限購”的政策。

自去年底以來，雖對限購政策進(jìn)行調(diào)整是全國多地提振樓市的主要政策工具，但基本上是局部調(diào)整，比如對非本市戶籍縮短社保或個稅的時限要求，或取消個別區(qū)域的限購措施。在當(dāng)時，雖各大城市普遍受到住宅成交量、價下行的困擾，但采取的優(yōu)化措施相對謹(jǐn)慎，相對之下，蘇州和青島的做法較為“大膽”，相關(guān)政策很快被叫停。

也因此，在12月9日宣布對僅存的3個限購鎮(zhèn)街暫停實施住房限購政策的佛山，取代蘇州成為全面取消限購的萬億級城市。

“蘇州、青島這些城市在當(dāng)時面臨的形勢跟現(xiàn)在是不一樣的，因為當(dāng)時對房地產(chǎn)還是堅持一個比較緊的政策姿態(tài)，更多地強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’，強(qiáng)調(diào)‘不依賴房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)’。全面退出限購政策本質(zhì)上是激活買多套房的人，這些人很明顯就是（為了）投資。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉進(jìn)一步指出，佛山在12月全面取消限購之時，政策基調(diào)和數(shù)月前相比已然不同，“當(dāng)房地產(chǎn)下行已經(jīng)累及社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長、地方財政、金融風(fēng)險的時候，投資需求（也）已經(jīng)全面退出了，這個時候就需要恢復(fù)房地產(chǎn)對上述幾個方面的貢獻(xiàn)，所以就有了佛山這樣的舉措。（而且）佛山相對于蘇州、青島，在城市知名度和城市能級方面還是要差一些，它放開（限購）造成的影響要比其它兩個城市小一些”。

實際上，今年11月以來，政策在多方面頻頻加大對房地產(chǎn)的支持力度。12月19日，據(jù)新華社，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志就中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點問題作深入解讀時，表示“在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策”，并稱“這些消費(fèi)潛力要予以釋放”。基于這樣的背景，李宇嘉認(rèn)為未來會有越來越多的熱點城市退出限制性政策。

就近期全面取消限購的佛山而言，林思思告訴時代財經(jīng)，公司位于解限范圍的幾家門店同事都反映最近客戶咨詢量、看房量都有提升。在此前多月沒有成交的同事這個月還成交了2套二手房。

林思思指出，新政的效果在二手房方面展現(xiàn)得比較明顯，“有部分業(yè)主，在政策出來之后說要漲價，也有之前想降價的現(xiàn)在說價格先不降了”。

不過，對于新政的效果能夠持續(xù)多久，林思思心中存在較大的疑問，“目前客戶還是佛山的居多，我自己這邊有幾個廣州客戶也在關(guān)注政策，只是稍微了解一下，一方面是因為投資屬性比較多，另一方面解除限購的3個區(qū)域房價相對高一點，他們還是（主要）關(guān)注之前看過的一些區(qū)域”，而且目前購房者的觀望心態(tài)仍然占上風(fēng)，“大部分（客戶）都是這么想的，他們感覺現(xiàn)在市場好像無底洞，房價一直在下降，想著再等等”。

王雋武與林思思有著相似的感受，他不再寄希望于東莞全面取消限購刺激樓市，“政策越收緊，購房者就越緊張，如果放松，他們就覺得還會跌還會再放松”，王雋武把希望放在了防疫政策調(diào)整之后實體企業(yè)的恢復(fù)上，這樣更多的東莞“小老板”將有錢買房。

王雋武告訴時代財經(jīng)，在過往，除了深圳客，東莞當(dāng)?shù)氐男±习逡彩撬闹饕蛻簦袌鱿滦小⑸钲诳统吠酥螅瑬|莞小老板的購買力雖減弱但猶在，他今年成交的三套房中總價最高的一套便是小老板買下的。

“東莞工廠做外貿(mào)的非常多，很多生意都是會回來的，特別是外貿(mào)。他好，我也好，大家好”，王雋武說道。

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