每日速讀!上海商業(yè)地產(chǎn)蓄勢修復(fù) 2023年市場需求回暖趨勢可期

1月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望報告。報告顯示，2022年第四季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場蓄勢修復(fù)。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“預(yù)計上海正常的生產(chǎn)生活秩序?qū)⒅鸩交謴?fù)，為接下來市場信心與商業(yè)活動的恢復(fù)奠定基礎(chǔ)。”

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2023年上海辦公樓市場將蓄勢復(fù)蘇

在疫情的持續(xù)影響下，上海辦公樓市場放緩，2022年四季度凈吸納量為9.5萬平方米，2022年全年共計錄得52.4萬平方米。疫情反復(fù)導(dǎo)致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)全年凈吸納量為1.7萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量為50.7萬平方米。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事黃臻表示：“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)，與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會。”

在中央商務(wù)區(qū)，位于靜安區(qū)的兩個項目于四季度交付，共計新增9.7萬平方米的供應(yīng)。新增供應(yīng)將中央商務(wù)區(qū)年底空置率推高至10.2%，環(huán)比上升1.1個百分點(diǎn)，同比上升2.3個百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)錄得一個項目竣工交付，體量為6.4萬平方米。總部型需求以及活躍板塊內(nèi)的新近竣工項目貢獻(xiàn)了非中央商務(wù)中的大部分租賃需求，帶動非中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降0.5個百分點(diǎn)至24.5%。

受到疫情反復(fù)影響，2022年的租金復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，四季度上海中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強(qiáng)勢增長與后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項目在租金方面有所松動，而超甲級辦公樓或入住率較高的項目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企業(yè)租賃進(jìn)程的放緩和退租影響了業(yè)主的租金預(yù)期。

展望2023年，仲量聯(lián)行認(rèn)為，上海辦公樓市場將蓄勢復(fù)蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強(qiáng)。傳統(tǒng)甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨于寬松的環(huán)境以及“金融16條”等政策幫助金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。外商獨(dú)資公募獲批開業(yè)以及WOFE牌照跟進(jìn)發(fā)放等金融開放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機(jī)會。進(jìn)一步高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，刺激國內(nèi)外企業(yè)對辦公面積的需求。新興產(chǎn)業(yè)（如新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等）在甲級辦公樓中的占比在2023年有望繼續(xù)提升。

住宅市場有望在2023年二三季度穩(wěn)步復(fù)蘇

受疫情反復(fù)和上海整體樓市政策維持緊縮影響，2022年四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。一手商品住宅成交量僅錄得266萬平方米，環(huán)比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共計成交1027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。高端市場方面，不同項目之間的成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢。地處優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住宅項目需求保持旺盛，但其他項目則出現(xiàn)了認(rèn)購率下降和去化速度放緩的情況。

2022年四季度，上海共有1050套一手高端商品住宅成交，環(huán)比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計成交4,090套，同比增長26.0%。

十月份住宅新項目入市節(jié)奏放緩，但此后兩個月里新盤加速入市，使得四季度整體市場新增供應(yīng)錄得414萬平方米，環(huán)比上漲15.1%。2022年整體市場新增供應(yīng)充足，全年新增供應(yīng)量達(dá)1154萬平方米，同比增長41.6%。在高端住宅市場，第四季度共有五個新項目合計1,067套住宅入市，環(huán)比增長35.9%，新項目平均售價在人民幣12.5萬元至人民幣14.5萬元區(qū)間內(nèi)。

一手住宅限價松動之下，四季度高端一手價格環(huán)比小幅上漲1.4%至人民幣12.97萬元每平方米。高端二手市場方面，由于一二手價格倒掛現(xiàn)象仍然明顯，大部分購房者首選新房，加上新房市場供應(yīng)充足，使得二手市場整體需求轉(zhuǎn)淡。受此影響，高端二手市場價環(huán)比下跌1.6%至人民幣10.7萬元每平方米。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“近期疫情管控全面放開帶來較大市場沖擊，我們預(yù)計未來幾個月住宅市場活動將放緩，但隨著度過疫情感染高峰期，人們生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩(wěn)步復(fù)蘇。”一手房限價有望延續(xù)小幅松動，短期內(nèi)高端一手價格將繼續(xù)迎來小幅增長。但高端二手價格在2023年上半年可能進(jìn)一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序、置業(yè)信心回暖后止跌企穩(wěn)。

2023年上海投資市場或?qū)⒂乱惠喎磸?/strong>

2022年全年上海投資市場共成交74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1083億元的成交量，同比下降22.8%。受國內(nèi)外疫情及政策環(huán)境因素影響，上海第二和第三季度成交量較為低迷，第四季度在房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的支持下有明顯的反彈，成交量約264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

辦公物業(yè)依舊在成交資產(chǎn)類型中占據(jù)主導(dǎo)位置，成交金額占比為64.3%，成交宗數(shù)占比為50%。除辦公以外，長租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數(shù)74宗中有15宗均為長租公寓，占比名列第二。除長租公寓外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、養(yǎng)老等另類資產(chǎn)均受到市場一定的關(guān)注。

2022年投資型買家陸續(xù)返場，成交金額占比約40%，工業(yè)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓為外資投資型買家重點(diǎn)關(guān)注的資產(chǎn)類別。自用型買家則更青睞有景觀展示面、地理位置優(yōu)越的新建辦公資產(chǎn)。

零售物業(yè)在疫情防控政策和雙減政策的持續(xù)影響下，出租表現(xiàn)依舊面臨考驗。隨著疫情政策逐步開放、管控持續(xù)優(yōu)化，生產(chǎn)生活秩序有望逐漸恢復(fù)常態(tài)，預(yù)計2023年零售物業(yè)表現(xiàn)及活躍度將迎來回歸。

仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎表示：“近期恢復(fù)房企上市公司再融資、允許私募設(shè)不動產(chǎn)私募投資基金以及加快擴(kuò)大REITs范圍等的政策消息不斷利好房地產(chǎn)投資市場。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過去幾年中資產(chǎn)價格理性調(diào)整，投資者信心有望進(jìn)一步回歸，預(yù)計2023年上海投資市場或?qū)⒂瓉硇乱惠喎磸棥！?/p>

關(guān)鍵詞： 市場需求 商業(yè)地產(chǎn)