會“上樓”的工廠！加速中的工業上樓：“人城產”深度融合

隨著城市可用土地空間逐漸減少，土地成本持續攀升，原有工業用地土地收益率不斷下降等問題逐步浮現，工業上樓這一概念頻繁被提起。工業上樓也被稱為“摩天工廠”、“空中廠房”，是提升工業用地空間，夯實先進制造業根基的重要舉措。那么，對于這些“摩天工廠”，各地應如何做優工業上樓？

“人城產”深度融合

一般來說，工業上樓是讓企業在高層樓房中進行工業生產的新型產業空間模式，在不改變工業用地性質的前提下，提升樓宇的容積率。不過，工業上樓絕不是樓下搬到樓上那么簡單，其中自有著許多“巧思”。記者在深圳幾個工業上樓項目發現，工業上樓園區看上去更像城市綜合體，這些園區在承載研發生產之外，還具有寫字樓辦公的功能。位于深圳寶安區的大族激光全球智造中心，記者看到整個園區并不如一般印象中的“工廠”，而更像是充滿綠色的立體空間。

【資料圖】

那么，工業上樓到底怎么“上”？

在大族激光全球智造中心廠區一樓，記者看到許多重量十足的大型設備，許多中小型機器設備通過專業貨梯進行搬運，這些專業貨梯的承載量高達5噸，從而實現了生產設備和產品“一鍵上下樓”、“全維度交互傳送”，而且每棟工業及辦公樓房都配有兩到三部專業貨梯。

在二三樓的生產車間，主要放置一些中小型生產設備，由于重量較輕，更適合在高層區進行生產，而且這樣也便于邀請客戶上門，同樓層的研發和工藝能夠第一時間到達設備現場，與客戶進行面對面溝通，減少研發周期。在七樓辦公區域，員工也只需按一下電梯按鈕即可直達生產區域，而這里的裝修風格也與一般的寫字樓有所不同，帶有更濃郁的“工業風”，整個園區也更像一個生活生產一體的園區，園區還配備宿舍、食堂、商業、會議、多功能廳等設施。

大族激光相關負責人也表示，得益于工業上樓模式，不僅推動了公司技術研發、產能提檔升級和產品提質增效，還進一步促進了實現 “人城產”的深度融合。

動態調整

最近一段時間以來，深圳的工業上樓步伐正在加速。3月6日，深圳今年全市首個“工業上樓”新項目——寶安燕羅智能網聯汽車產業園開工，建成后將提供優質產業空間36萬平方米，包括26.5萬平方米高品質低租金的生產制造產業空間。3月10日，深圳全市首個平方公里級“工改工”城市更新項目、工業上樓試點園區——新橋東先進制造產業園一期A項目提前1個月順利封頂。3月底，全國首個百米裝配式“摩天工廠”——坪山新能源汽車產業園一期項目將竣工。

此前，深圳還舉行了“20+8”產業2000萬平方米工業上樓廠房空間項目招商大會。據不完全統計，目前深圳各區共有近72個工業上樓項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。其中，大部分項目在20大先進制造業園區范圍內。

值得一提的是，深圳工業類物業也一直是投資市場關注熱點。根據戴德梁行的數據，去年上半年，深圳工業類物業交易額就首次超越辦公類物業，占上半年大宗交易物業類別的50%以上。有業內人士表示，深圳工業物業投資市場明顯增長且呈現工業上樓趨勢，企業在深圳購置工業物業主要目的包括設立大灣區研發中心、設立國際對外窗口和打造硬件中心輻射灣區。

除了深圳，國內多個城市都在發力工業上樓。以粵港澳大灣區為例，同樣以制造業著稱的東莞提出5年打造5000萬平方米低成本高品質快供給產業空間。

不過，有熟悉工業廠房市場的投資人士告訴記者，工業上樓不是廠房堆疊，把生產線搬上樓那么簡單，而是一套科學系統的工程，由于市場上多數開發主體了解不深，開發運營“試錯”成本也會很高。

合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，低成本高品質產業空間將促進產業保育提升及招商引資。目前，深圳工改工項目面臨“監管升級，銷售難度大、拿地成本趨高、盈利模式少，運營經濟賬難平”等問題，項目推動緩慢，工業上樓有助于盤活部分工改工城市更新項目，推進一批工業上樓土地整備項目。對于目前深圳工業上樓的投資市場前景，羅宇認為，工業上樓項目能跑贏通脹但要做“時間的朋友”，項目必須匹配中長期低成本資金。此外，工業上樓項目租金限制經營回報率，分子能否做大，分母怎么做小是值得關注的問題，例如分子做大靠運營創新盈利模式（產業服務+產業投資實現第二第三增長曲線），分母做小必須嚴控成本管理。

世聯行首席工改顧問董極認為，“基于過去的經驗和現在的政策，我們嘗試想象一下未來工業上樓可能出現的情況：首先，工業上樓按照現有規劃目標順利實施，供求關系平衡，那么將來會呈現在國有企業主導下各個主體專業化分工的局面，政府為業主方，開發企業為代建方，民營企業為專業園區運營公司，深圳憑借成本優勢以虹吸效應吸引周邊城市優質生產制造企業入駐；如果工業上樓市場供出現過于求，工業上樓推行過程中按既定目標規劃供應導致供過于求或超前供應，因市場消化動力不足，或造成空間空置和資源浪費。所以，動態調整是最理想的狀態。工業上樓政策推行過程中，根據市場需求調整供應計劃，循序漸進規劃空間指標，讓土地資源得到有效利用，但這需要極強的前瞻預判能力支撐。”

校對：姚遠

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