當(dāng)前快看：保利發(fā)展避談“進(jìn)三爭(zhēng)一”

2023年第一季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額1138億元，成為唯一一家銷售額超千億的房企(中指研究院數(shù)據(jù))。從前三個(gè)月的勢(shì)頭來看，在去年實(shí)現(xiàn)“進(jìn)三”的基礎(chǔ)上，其今年“爭(zhēng)一”是大概率的事。

不過，在4月4日的2022年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，保利發(fā)展管理層均避免提及“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)，公司董事長(zhǎng)劉平在提及公司今年目標(biāo)時(shí)也只是說，“2023年將繼續(xù)不斷做強(qiáng)做大自身，以央企高度的責(zé)任感做好房子、好服務(wù)，為實(shí)現(xiàn)公司高質(zhì)量發(fā)展不斷奮進(jìn)。”

(資料圖片僅供參考)

實(shí)際上，今年低調(diào)進(jìn)取之時(shí)，保利發(fā)展還是想“賭一把”，有選擇性地穩(wěn)定投資力度。

2022年，保利發(fā)展新拓展了91個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)為1613億元。據(jù)中指研究院榜單，去年該公司權(quán)益拿地金額及權(quán)益拿地面積分別位列行業(yè)第3、第2名。

尤其是去年下半年來，保利發(fā)展抓住土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩的機(jī)會(huì)，新拓展項(xiàng)目總地價(jià)金額1007億元，占全年比重的62%，為后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)打下基礎(chǔ)。

2023年第一季度，保利發(fā)展權(quán)益拿地金額為92億元，僅次于同樣在“競(jìng)速”的華潤(rùn)置地(103億元)，位列榜單第二。

體現(xiàn)在公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃上，該公司在年報(bào)中表示，今年公司計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計(jì)劃新開工面積2000萬平方米，計(jì)劃竣工面積4450萬平方米。 其計(jì)劃投資額度相較2022年的3650億元有所下降，但總體相當(dāng)。

在市場(chǎng)下行期仍然保持了穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，是保利發(fā)展的資金底氣。截至去年末，其擁有賬面資金1765億元；年內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為74.22億元，連續(xù)5年為正。

而憑借央企背景和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本面，保利去年累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長(zhǎng)40.72%，進(jìn)一步為公司增加了流動(dòng)性，帶來投資的可能；發(fā)行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本僅為2.88%。

“公司儲(chǔ)備好充裕資金，密切關(guān)注形勢(shì)變化，隨時(shí)調(diào)整優(yōu)化拿地策略。”保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

保利發(fā)展公司總經(jīng)理周東利也表示，公司的資金儲(chǔ)備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時(shí)參與多個(gè)城市、多個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)拍。

保利發(fā)展的投資有選擇性地流向了其深耕的38個(gè)城市，去年新獲取的91個(gè)項(xiàng)目中，重點(diǎn)布局的38城拓展金額占比達(dá)98%。

近年來，保利發(fā)展不斷加大對(duì)重點(diǎn)核心城市的深耕，在重點(diǎn)布局的38城貨量?jī)?chǔ)備保持在75%以上，以謀求業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年該公司在一線城市新增土儲(chǔ)建筑面積占比為23.3%，上年同期則僅為2.6%。

“公司將繼續(xù)堅(jiān)持核心區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點(diǎn)投資基本面好的城市，同時(shí)關(guān)注其他城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。”王一夫在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

得益于近年來對(duì)核心城市的深耕，保利發(fā)展2022年的銷售降幅優(yōu)于行業(yè)平均水平，實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積2747.95萬平方米，同比下降17.55%；實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%；銷售額升至行業(yè)第二名，重點(diǎn)布局的38城銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。

營(yíng)收及利潤(rùn)方面，2022年，保利發(fā)展?fàn)I收同比微降1.37%至2810億元，歸母凈利潤(rùn)同比減少33.01%至183.47億元。

針對(duì)利潤(rùn)下滑，公司在年報(bào)中解釋稱，主要為前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。2022年，其毛利率為22.01%，同比下降4.79個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

隨著去年下半年來保利發(fā)展抓住土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)“撿漏”，未來幾年公司毛利率水平有望改善。

針對(duì)2023年市場(chǎng)形勢(shì)，劉平表示，今年以來，受宏觀政策優(yōu)化、購房者預(yù)期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但市場(chǎng)復(fù)蘇情況仍需進(jìn)一步觀察，行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期。

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