天天最資訊丨專訪社科院王業強：房地產市場仍處庫存消化階段，核心一二線城市調控政策有望優化

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道從近日國家統計局發布的房地產數據看，一季度房地產銷售端出現積極變化，商品房銷售面積降幅收窄，銷售額由負轉正，3月70城房價上漲城市也明顯增加。但銷售端的暖意尚未完全傳遞至投資端，一季度房地產開發投資同比降幅略有擴大。

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如何看待一季度房地產市場情況？為什么銷售端和投資端數據表現分化？政策還有調整優化空間嗎？二季度市場將如何走？帶著這些問題，21世紀經濟報道記者專訪了中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任、中國城市經濟學會房地產專業委員會主任王業強。

王業強認為，一季度房地產市場整體表現平穩，銷售端回暖是寬松政策推動、前期壓抑需求釋放和季節性因素綜合作用的結果，但從銷售市場改善到開發投資回暖需要一個傳導過程，目前市場仍處于庫存消化期，房地產開發投資信心仍需進一步恢復。接下來供需兩端政策仍有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，一線城市調控政策以穩定為主，短期不可能出臺大的刺激性政策。

中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任、中國城市經濟學會房地產專業委員會主任王業強（受訪者供圖）

市場信心逐步恢復

一季度房地產銷售端改善明顯。從銷售來看，1-2月商品房銷售面積和銷售額分別為15133萬平方米和15449億元，同比分別下降3.6%和下降0.1%，降幅較去年全年明顯收窄。1-3月，商品房銷售面積和銷售額分別為29946萬平方米和30545億元，前者同比降幅進一步收窄至1.8%，后者由跌轉漲，同比增長4.1%，住宅銷售也有所改善。

而從房價來看，1-3月70城中房價上漲城市持續增加，1月新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個；2月新房和二手房價格環比上漲城市增加至55個和40個，3月又分別增加至64個和57個。從不同城市能級看，1月僅是一線城市房價環比轉漲，二三線城市環比降勢趨緩，到3月各線城市房價環比均表現出上漲特征。

王業強認為，一季度房地產銷售端明顯改善是多因素綜合作用的結果。一是寬松的政策推動，央行的降準降息、各地的寬松政策，都會推動房地產市場恢復和回暖；二是隨著疫情政策調整，壓抑的市場需求出現集中釋放；三是受傳統的季節性因素影響，春節過后的三四月是一個傳統的銷售旺季，開發商也會推出各種優惠措施。

但銷售端的暖意尚未完全傳遞至開發投資端。在“保交樓”政策推動下，一季度房屋竣工面積進一步增加。但1-2月全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%，1-3月，房地產開發投資25974億元，同比降幅微增至5.8%，房企施工面積和新開工面積同比降幅也有所擴大。其中1-3月房企新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%，降幅較1-2月擴大9.8個百分點。

隨著銷售情況改善，3月末商品房待售面積有所降低，但仍高于去年同期。2月末商品房待售面積65528萬平方米，同比增長14.9%。到3月末，商品房待售面積64770萬平方米，同比增長15.4%。

王業強表示，從銷售市場改善到開發投資回暖需要一個傳導過程，目前商品房待售面積同比仍在增長，市場還處在庫存消化的階段。宏觀經濟增速放緩，市場有可能進入一個通縮時期，這也是導致房地產市場回暖壓力較大的一個原因。目前房屋新開工面積和住宅新開工面積仍處于下滑階段，房地產開發投資的信心需要進一步恢復。

政策力度有望進一步加強

今年政府工作報告明確提出要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求。住建部部長倪虹也提出，今年將多措并舉，大力支持剛性和改善性住房需求，堅持“房住不炒”定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。證監會、央行等部門也有相關舉措推出。

各地因城施策亦在持續跟進，優化限購、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提供購房補貼、支持多子女家庭購房等。根據中指監測，一季度全國各地優化政策超百條，帶動房地產市場修復。

王業強表示，在“房住不炒”基調之下，供需兩端政策仍有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，特別是核心一二線城市的調控政策有望優化；支持企業合理融資需求，房企融資暢通促進企業資金面改善，“保交樓”有望取得更多實質性進展，促進市場預期轉變。

4月至今，房地產支持政策繼續推出。4月初，多家媒體證實，鄭州調整限購范圍，二環以外區域不再限購。4月4日，合肥調整購房政策，取消部分區域限購，調整剛需資格認定標準，優化老人及多子女家庭購房等政策。

相較而言，一線城市作為重要的樓市風向標，房地產政策相對嚴格，調控動作市場關注度也更高。4月10日，北京市住建委官網透露，房山區擬試點“一區一策”，支持多子女家庭和職住平衡家庭購房，釋放政策調整的積極信號。

王業強認為，在全國整體市場成交量基本穩定的背景下，區域結構仍將進一步分化，一線城市作為頭部市場將占據更高的份額。這些城市過去人口凈流入較大，需求提升快，但部分核心區新增住房供應跟不上，依然面臨住房供需缺口。因此，一線城市調控政策以穩定為主，短期不可能出臺大的刺激性政策，政策調控方向仍將主要著眼于供給側的優化調整。

“小陽春”之后，隨著前期需求逐步釋放，房地產市場逐步恢復常態化運行，恢復節奏有所減緩。根據中指數據，重點50城在3月季度末市場沖高后，4月上半月新建商品住宅周度成交規模整體有所回落，市場活躍度已出現下滑。

聚焦到上周（4月17日-23日），諸葛找房數據顯示，重點15城新建商品住宅成交量環比下降4.96%，二手住宅成交量環比上升10.51%。截止到4月23日，重點15城4月新房成交82312套，較上月同期下降13.62%，同期重點10城二手住宅成交65672套，較上月同期下降15.53%。

王業強認為，一季度房地產市場整體表現平穩，市場信心逐步上升，銷售逐步回暖。但大部分城市新房市場仍處化解庫存階段，價格有繼續調整慣性，隨著價格出清，住房成交量在二季度后重回修復通道，價格將逐步企穩。

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