21世紀經濟報道記者王雪武漢報道

日前，根據上交所官網信息，中金湖北科投光谷產業園REIT項目狀態更新為“已通過”，將正式上市交易，這是武漢首單公募REITs。截至2022年末該標的資產估值為15.4億元。

公開資料顯示，中金湖北科投光谷產業園REIT原始權益人為湖北省科技投資集團有限公司（以下簡稱“湖北科投”），標的資產包括四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟及互聯網+項目，均位于光谷光電子信息產業園內。該產業園是中國首個國家級光電子信息產業基地的核心載體，年度產業收入達到2萬億元，產值達到8000億元。

(相關資料圖)

但2020至2022年受疫情持續影響，標的資產出租率存在波動，部分物業尚未達到預期利用率，整體出租率分別為83.76%、89.63%、86.40%。“伴隨疫情結束，租賃市場回暖，基礎設施項目的租賃情況日漸改善。截至2023年3月31日，基礎設施項目整體出租率已恢復至90.72%。”相關負責人表示。

該負責人進一步指出，當前標的資產租賃合同期限3年及以上占比66.50%，已簽約租金平均每月每平方米約61.63元，共有49家租戶，涉及信息技術、金融科技等11個行業。其中，底層資產最大租戶為招商銀行武漢分行及招商銀行信用卡中心。

從收入看，2020至2022年末，標的資產三年營業總收入分別約為0.86億元、1.06億元和1.07億元；其中租金收入分別約為7564.26萬元、9457.33萬元和9604.62萬元；毛利率分別為62.82%、68.97%、65.51%。

對于2020年租金下滑，相關負責人解釋，由于疫情期間，湖北科投針對小微企業租戶給出減免3個月租金、減半6個月租金的優惠，所以使得年度租金減少，后續隨著疫情影響逐步消退，租金收繳及租賃情況將恢復正常。

從可分配收益看，招募說明書指出，假設該基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配股利，2023至2024年度的模擬預測可供分配金額分別為7271.32萬元和7665.17萬元，預測現金分派率為4.72%和4.98%。

此外，讓投資者關心的還有項目凈回收資金用途以及資產標的后續運營效率等問題。湖北科投黨委副書記、總經理曾玉梅在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，凈回收資金擬投資兩大項目，一是“中國光谷·數字經濟產業園”項目，計劃打造孵化器、加速器和產業聚集區三類企業載體，重點發展人工智能、大數據、AR/VR、區塊鏈等領域。二是擬投資生物創新園二期項目，規劃打造生物產業研發創新體系及總部聚集地。

在產業園區開發運營方面，曾玉梅表示，中金湖北科投光谷產業園REIT項目外部管理機構光谷資產是隸屬湖北科投的全資國有企業。截至2022年底，光谷資產運營管理資產面積近190萬平方米，貢獻租賃收入過億元，資產類型涵蓋產業辦公樓、廠房、公共場館、公租房等。“未來，光谷資產還將不斷提升運營效率，打造出區域規模最大，服務最優的資產運營及服務供應商。”

當前，國內REITs市場“首發+擴募”的雙輪驅動格局已經逐步形成，針對擴募，曾玉梅告訴記者，湖北科投計劃通過擴募將本次發行項目打造成百億級基礎設施REITs平臺。

公開資料顯示，截至2022年底，湖北科投合并報表范圍內已建成運營及在建的可租賃物業面積超過550萬平方米。其中已建成并成熟運營的可租賃物業包括光谷生物城生物創新園、光谷生物城、施耐德廠房、霍尼韋爾廠房、蓋瑞特廠房、汽車電子產業園等約500萬方。

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