前十月銷售持續(xù)疲軟，樓市重磅利好密集發(fā)布，能否扭轉(zhuǎn)下行態(tài)勢(shì)

今年來(lái)，房地產(chǎn)整體行業(yè)表現(xiàn)不佳，剛剛過(guò)去的“金九銀十”作為傳統(tǒng)的銷售旺季，能否對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)有所提振？

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況月度報(bào)告。今年前十月，開(kāi)發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降較多。“金九銀十”不及預(yù)期，不過(guò)，部分指標(biāo)降幅收窄。

(相關(guān)資料圖)

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，近期，監(jiān)管持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，重磅政策密接出臺(tái)，包括“金融16條”、支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，以及三部門(mén)支持保函置換預(yù)售資金等。

多位專家均表示，本輪政策預(yù)計(jì)將改善房企資金壓力、同時(shí)提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)、保持平穩(wěn)健康發(fā)展，預(yù)計(jì)接下來(lái)房市將會(huì)加速修復(fù)。

不過(guò)，也有房企向銀柿財(cái)經(jīng)表示，政策效果最終還要看市場(chǎng)表現(xiàn)。

出現(xiàn)一定積極變化，但下行態(tài)勢(shì)還在持續(xù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1至9月擴(kuò)大。自今年4月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)金額同比持續(xù)下滑，且降幅不斷擴(kuò)大。

銷售方面，前10月，商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%，累計(jì)同比降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)內(nèi)資金方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。從各渠道資金看，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款均呈現(xiàn)累計(jì)同比下降趨勢(shì)。

此外，10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.70，環(huán)比9月的94.86繼續(xù)下探。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，在市場(chǎng)信心不足、居民購(gòu)房觀望情緒濃厚的背景下，國(guó)慶假期居民購(gòu)房計(jì)劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發(fā)，拖累市場(chǎng)修復(fù)速度，10月份市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，銷售數(shù)據(jù)再度下滑。在銷售端并未明顯改善下，房企投資信心下降，行業(yè)資金仍存壓力。

不過(guò)也有一些積極的變化，商品房銷售額降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄；從保交樓的情況來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)施工期超過(guò)兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資保持較快增長(zhǎng)，房屋竣工面積降幅也有所收窄。

“總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢(shì)還在持續(xù)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在11月15日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示。

今年來(lái)，房地產(chǎn)整體行業(yè)表現(xiàn)不佳，主要在于樓市供需兩端表現(xiàn)偏弱，一方面居民信心不足，消費(fèi)意愿下降；另一方面，開(kāi)發(fā)商資金緊張，部分樓盤(pán)逾期交付，甚至出現(xiàn)爛尾的情況，引發(fā)了巨大的社會(huì)關(guān)注。

在此情況下，房企經(jīng)營(yíng)同樣承壓，銀柿財(cái)經(jīng)在此前報(bào)道《A股房企三季報(bào)顯平淡，萬(wàn)科、保利發(fā)展等頭部房企第三季度凈利收縮》中統(tǒng)計(jì)，據(jù)同花順I(yè)finD數(shù)據(jù)，截至11月4日，A股106家披露了三季報(bào)的上市房企中，共有61家前三季度營(yíng)業(yè)收入同比下降，78家歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

重磅樓市利好政策密集發(fā)布

為了恢復(fù)市場(chǎng)信心、穩(wěn)定樓市需求，今年1月、5月、8月，五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）共調(diào)降3次，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華指出，當(dāng)前樓市需求仍偏弱，未來(lái)不排除進(jìn)一步適度下調(diào)房貸基準(zhǔn)可能。

9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)還決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

近日，政策又釋放了一波重磅利好，從供需兩端齊發(fā)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持。

11月8日，在央行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)宣布繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（以下簡(jiǎn)稱“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。“預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。”

兩天后，“第二支箭”首單落地。11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。除龍湖集團(tuán)外，還有新城控股、保利發(fā)展等多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向。

此外，還有被市場(chǎng)認(rèn)為力度空前的“金融16條”。11月11日，據(jù)媒體多方求證，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“金融16條”），共16條措施，要求金融機(jī)構(gòu)分別從房地產(chǎn)融資、“保交樓”金融服務(wù)、受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、住房租賃金融支持等多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予支持。

周茂華認(rèn)為，“金融16條”不能視為樓市政策轉(zhuǎn)向，“更傾向于金融管理部門(mén)推動(dòng)一攬子穩(wěn)樓市促發(fā)展政策措施的落實(shí)、落地。”

他表示，“金融16條”措施有極強(qiáng)針對(duì)性，涉及金融為房企紓困，滿足剛需，保障“保交樓”融資，支持優(yōu)質(zhì)房企債券融資等，有助于穩(wěn)定信心，為樓市復(fù)蘇打了一劑強(qiáng)心針。

11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行還聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

近期針對(duì)房地產(chǎn)的支持政策密集出臺(tái)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，相關(guān)政策相對(duì)來(lái)說(shuō)較為全面和廣泛，“金融16條”從供需兩端全方位入手，“第二支箭”從房企融資方向施力，三部門(mén)支持保函置換預(yù)售資金也是緩解房企資金面壓力。

陳霄表示，整體來(lái)看，本輪政策力度較大，接下來(lái)房企尤其是民營(yíng)企業(yè)融資發(fā)債方面會(huì)得到明顯改善；其次，保交樓進(jìn)一步落實(shí)，購(gòu)房者的觀望情緒也會(huì)得到緩解；同時(shí)，因城施策繼續(xù)深化，政策強(qiáng)調(diào)合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限及合理確定首付比例，預(yù)計(jì)接下來(lái)將會(huì)有更多的城市調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，助力銷售端回溫。

預(yù)計(jì)房市修復(fù)加速

隨著樓市利好政策的陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加速企穩(wěn)。陳霄認(rèn)為，政策多管齊下支持房地產(chǎn)，將有效促進(jìn)行業(yè)信心的恢復(fù)，疊加疫情防控逐步優(yōu)化，“預(yù)計(jì)接下來(lái)到年底房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速修復(fù)，轉(zhuǎn)折時(shí)刻即將到來(lái)。”

不過(guò)，也有房企向銀柿財(cái)經(jīng)表示，政策效果最終還要看市場(chǎng)表現(xiàn)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)是影響全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)能在多大程度上實(shí)現(xiàn)的重要因素。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出。

下一步，在供給端，他表示，應(yīng)加快調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，階段性放寬房地產(chǎn)貸款集中度管理相關(guān)要求；通過(guò)央行“三支箭”措施、政策性銀行專項(xiàng)借款等措施，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持，對(duì)“保交樓”項(xiàng)目予以專項(xiàng)支持。

陳霄補(bǔ)充指出，監(jiān)管還應(yīng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，利用如土地供應(yīng)等手段，合理引導(dǎo)房企優(yōu)化拿地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，完善企業(yè)投資布局，引導(dǎo)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

從需求端考慮，董希淼表示，“還應(yīng)進(jìn)一步加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’、降低貸款利率等措施進(jìn)行優(yōu)化。”

他指出，目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，如對(duì)二套住房貸款利率下限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；對(duì)限購(gòu)政策，可精準(zhǔn)實(shí)施“因區(qū)施策”，適當(dāng)放開(kāi)一二線城市郊區(qū)的限購(gòu)政策。

在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，付凌暉也表示，下階段要堅(jiān)持房住不炒定位，積極推進(jìn)購(gòu)租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

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