時(shí)訊：兩會(huì)前瞻 |專家看2023年房地產(chǎn)政策：購房門檻或?qū)⑦M(jìn)一步寬松

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月1日訊(記者 譚夢(mèng)桐)去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房內(nèi)容重點(diǎn)放在了防風(fēng)險(xiǎn)、保民生上，尤其是將房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)上升到新的高度。從今年地方兩會(huì)的會(huì)議內(nèi)容來看，“支持住房改善”、“激活房地產(chǎn)市場”、“因城施策”是多地的高頻詞匯。

一方面是防風(fēng)險(xiǎn)保民生，另一方面是激活房地產(chǎn)市場，全國兩會(huì)開幕在即，今年的房地產(chǎn)政策將會(huì)有哪些變與不變？2023年如何做好“三保”？如何解決房企的存量風(fēng)險(xiǎn)？當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況有所改善，是否意味著目前樓市企穩(wěn)？中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

資料圖（視覺中國）

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供應(yīng)端：“三保”仍是政策工作重點(diǎn)

“今年的房地產(chǎn)市場政策仍然堅(jiān)持‘房住不炒’的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示。

如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展？從供應(yīng)端來看，王小嬙指出主要還是化解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，保交樓、保穩(wěn)定、保民生，加強(qiáng)保障房的供應(yīng)。“三保”仍是今年政策工作的重點(diǎn)。

2023年如何做好“三保”？在王小嬙看來，一方面要把控保交樓專項(xiàng)借款落實(shí)到實(shí)處，對(duì)專項(xiàng)借款的去向要做嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)各地的爛尾項(xiàng)目進(jìn)行摸底并定期監(jiān)測，看是否取得成效；另一方面，對(duì)當(dāng)前的商品房預(yù)售制度進(jìn)行改革，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，保障項(xiàng)目建設(shè)資金的充足，從而避免新的爛尾項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

除了加大加快落實(shí)“保交樓”配套資金外，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，還應(yīng)從“金融機(jī)構(gòu)仍需要加大對(duì)企業(yè)資金的支持力度，加快落實(shí)‘金融16條’相關(guān)舉措 ”、“擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍或完善預(yù)售相關(guān)政策”兩方面來做好“三保”。

陳文靜具體分析，今年1月，《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》指出將重點(diǎn)推進(jìn)“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個(gè)方面共21項(xiàng)工作任務(wù)，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流。

近日，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，同日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求等。隨著各項(xiàng)政策的細(xì)化落實(shí)，企業(yè)資金面有望逐漸改善，進(jìn)而對(duì)“保交樓”形成支撐。

“地方政府亦可通過定向回購的方式支持‘保交樓’，如回購商品房作為保租房等，推動(dòng)項(xiàng)目快復(fù)工、早交付。”陳文靜補(bǔ)充道。

“三保”要確保能交樓，避免出現(xiàn)大面積爛尾工程造成民生問題，防止風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域擴(kuò)散，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。而對(duì)于已經(jīng)形成存量風(fēng)險(xiǎn)的房企，在2023年將如何解決？房企如何防范未來可能發(fā)生的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)？

王小嬙認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)來自于過去追求高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式，對(duì)于解決存量房企的風(fēng)險(xiǎn)，可建立幫扶機(jī)制。對(duì)于未來的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)測機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，并采取措施加以處置。

“多元化融資渠道。鼓勵(lì)房企通過多元化融資渠道籌措資金，降低對(duì)銀行貸款的依賴程度。此外，要加強(qiáng)對(duì)房企融資的審慎監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。降低負(fù)債率。房企應(yīng)可通過推進(jìn)資產(chǎn)證券化等方式降低負(fù)債率，改善資產(chǎn)負(fù)債表。” 王小嬙表示。

為了解決“三高”問題，2022年11月以來，政策密集打出了“三支箭”，從“保交樓”進(jìn)入到“保企業(yè)”階段。在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)前房企融資環(huán)境有所改善，“三支箭”效果已初步顯現(xiàn)。

“房地產(chǎn)‘長期看人口,中期看土地,短期看金融’，市場對(duì)金融政策的支持更為敏感。”對(duì)于今年“三支箭”對(duì)房地產(chǎn)市場的作用，王小嬙表示，將繼續(xù)產(chǎn)生利好，尤其是第一支箭銀企之間的戰(zhàn)略合作逐步落地，第三支箭的重組將有效改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表，助力房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。

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需求端：購房門檻或?qū)⑦M(jìn)一步寬松

國家統(tǒng)計(jì)局2月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，中國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。

“大方向上，目前樓市有企穩(wěn)趨勢。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

陳文靜指出，近期部分熱點(diǎn)城市市場活躍度有所回升，市場回暖的原因主要包括：一是疫情防控措施優(yōu)化，隨后又經(jīng)過春節(jié)假期，積壓了部分需求，年后市場迎來需求集中釋放；二是樓市經(jīng)過一年多的持續(xù)調(diào)整，熱點(diǎn)城市需求自發(fā)恢復(fù)意愿加強(qiáng)；三是多個(gè)核心城市此前優(yōu)化調(diào)控政策，隨著預(yù)期好轉(zhuǎn)，市場活躍度出現(xiàn)回升。

“短期看，部分城市或現(xiàn)3月小陽春，但市場回暖的持續(xù)更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)，整體仍需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)情況。” 陳文靜坦言。“核心一二線城市市場情緒修復(fù)節(jié)奏較快，多數(shù)三四線城市仍面臨調(diào)整壓力。”

陳文靜分析，2023全年來看，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。

相較于去年政府工作報(bào)告的內(nèi)容，陳文靜認(rèn)為，今年政策方面的關(guān)鍵點(diǎn)或在于更加強(qiáng)調(diào)支持住房改善消費(fèi)。

貝殼研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月中國103個(gè)重點(diǎn)城市首套房主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6個(gè)基點(diǎn)，這是過去4個(gè)月首套房貸利率水平基本平穩(wěn)后的再次明顯下行，絕對(duì)水平再創(chuàng)2019年以來新低。23城首套房貸利率下降，首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

除房貸利率外，近期多地密集出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。例如，烏魯木齊、滎陽、六安對(duì)購房者實(shí)施了稅費(fèi)補(bǔ)貼；長沙、濟(jì)南、紹興等城市優(yōu)化限購政策，支持多孩家庭購房，此外河南省等地還實(shí)施了“交房即交證”政策，加快購房流程。

對(duì)于今年樓市的發(fā)展趨勢，王小嬙分析認(rèn)為，今年整體維持寬松的局面，金融對(duì)房地產(chǎn)市場的支持力度持續(xù)，供需兩端齊發(fā)力，需求端主要從差別化信貸上出發(fā)，降利率，降首付比例等。

“今年相較于去年的‘變’在于，今年的購房門檻進(jìn)一步寬松，如限售、限購等均面臨新一輪的放松。” 王小嬙表示。

此外，此前中央財(cái)辦明確，研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。對(duì)于新發(fā)展模式，嚴(yán)躍進(jìn)提出五大新發(fā)展模式的改革路徑：消除“三高”；房地產(chǎn)稅和地方財(cái)稅、居民家庭的關(guān)系將有調(diào)整；現(xiàn)房銷售、精裝修交付、交房即交證等制度改革會(huì)提速；金融機(jī)構(gòu)尤其是信托和私募需加快轉(zhuǎn)型，并投身存量資產(chǎn)業(yè)務(wù)；租賃市場發(fā)展將形成更多配套，以及REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容等工作加速。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)政策