上坤地產看上去“很不好” 世界熱文

斑馬消費 楊柘

(資料圖片僅供參考)

中國巴菲特林勁峰曾在社交賬號上，寫下過這樣一句話：“欲戴王冠，必承其重”。如果他的商學院同窗朱靜看到了，此時應該會有別樣的感觸。

2022年，朱靜執掌的上坤地產遭遇上市以來首次巨虧，且百億債務重壓在身，如何走出危機？

在林勁峰的印象里，朱靜智慧兼有干練，做每一筆投資都會計算回報，這樣企業可能會走的更快更遠。

時至如今，朱靜終究沒能給投資者們帶來一個“看起來很好的”上坤。

巨虧20億

上坤地產（06900.HK）兩度延遲披露2022年業績，中小投資者們已見怪不怪。因為在3月20日的盈利警告中就已明確，去年錄得公司擁有人應占虧損金額介于17億元至22億元之間。

4月20日年報姍姍來遲，公司錄得營業收入30.34億元，同比下降63.62%、歸母凈利潤虧損19.37億元，同比大降874.62%。

二級市場卻是另一番表現。昨日復牌，公司股價盤中最高漲幅52.63%，午后跳水，收報于0.037港元，跌2.63%，總市值7670萬港元。

朱靜、林勁峰是公司第一、第二大股東，截至去年6月底，間接或直接分別持有公司7.545億股（36.40%）、6.224億股（30.03%）。

這樣的表現，應該是公司董事長朱靜最不愿看到的一幕。2020年11月17日，公司登陸港股首日，收報2.3港元，總市值46億港元。

兩年多時間一晃而過，中國房地產行業深度調整下，一大批房企默無聲息地倒下，上坤地產如今也徹底拉胯了。

公司認為，出售物業確認收益減少、宏觀市場以及美元匯率波動等因素，直接導致由盈轉虧。

去年，公司錄得合約銷售額82.9億元、合約銷售面積64.36萬平方米，較上年分別下降66.63%和66.81%，已被甩出了百強陣營。

薄薄的家底

在房地產行業中，朱靜這位為數不多的女掌門，一直保持著每年必寫一篇新年獻詞的習慣。她在去年的新年獻詞中提到，房地產行業經營環境很長時間里不會發生扭轉，提前劇透了2022年的發展困境。

公司在去年初解決2022年1月到期1.85億美元優先票據，后在7月完成2.1億美元優先票據交換要約，對外稱年內已無境外債到期，實際債務壓力風雨欲來。

2022年11月1日，公司未能獲未償還票據本金總額75%以上持有人同意而引發票據違約，造成一筆2023年到期13.5%優先票據交叉違約，踏進出險房企行列。

截至去年12月底，公司銀行及其他借款、優先票據規模合計104.04億元，其中未來12個月內須償還78.91億元。同期，現金及現金等價物僅2.21億元。

此外，公司未償若干優先票據本金及利息9080.40萬元，觸發若干優先票據違約合計25.53億元；計息及其他借款12.58億元未如約償還，致計息銀行及其他借款12.87億元立即到期。

鑒于公司持續經營下存在多項不確定性因素，核數師安永拒絕對年度業績發表意見。

公司堅持認為，通過借款續貸、展期，加快銷售以及出售若干項目公司股權，能夠履行未來12個月內的財務責任。

近年來，公司背上沉重的財務包袱。2022年、2022年，資本化前，僅計息銀行及其他借款利息就分別高達13.24億元和13.71億元。

去年，公司資產負債率87.85%，同比上升7.30個百分點。

能否挺過危機？

今年一季度百強房企銷售普遍實現正增長，上坤地產銷售狀況仍不容樂觀。

前3個月，公司連同合營、聯營公司的累計合約銷售金額約10.7億元，同比下降63.48%。這對于化解巨額債務，無異于杯水車薪。

13年前，朱靜離開建業集團，遠赴上海創立上坤地產。未曾想，自己不得不把前老板胡葆森走過的化債之路，再走一遍。

危急時刻，胡葆森可以向河南國資求援，朱靜只能靠多方化緣。

賣子回血，可能更快更直接。今年1月以來，公司已陸續將杭州恒坤、慈溪星坤等企業股權擺上貨架。加上2021年以來出售的合肥坤佳、河南宸博等企業，已痛失數座城池，區域進一步收縮。

為補齊“短板”，公司通過共建模式在安徽、浙江、山東及河南等地獲取第一批核心項目，由重投入傾向于輕資產運營。

盡管朱靜胸懷野心，但在現實面前，她也不得不選擇妥協。2019年，她曾表示，希望在3-5年內，能否保持50%的復合增長率。

爬出債務泥潭，還能靠林勁峰嗎？這位朱靜昔日商學院同窗兼好友，曾不惜清倉貴州茅臺股票支持上坤從碧桂園、萬科嘴邊奪走上海佘山項目這塊肥肉。現在，恐怕沒有心情回憶上坤這枚“勛章”了。

這幾年，林勁峰更大的興趣在于白酒，不僅入股西鳳酒，還以高爐家酒等酒企為核心，整合地方白酒企業，2014年在安徽亳州設立徽酒集團。

2021年，徽酒集團實現銷售4.039億元，虧損4751萬元。加上近幾年來人事動蕩，以至于徽酒集團輾轉不前。

他到底是不擅長具體操盤，還是得回到資本運作的老本行上去。

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