天天快播：山東高速、湖北科投兩單REITs獲批，市場(chǎng)整體投資價(jià)值修復(fù)在望

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 見(jiàn)習(xí)記者黎雨辰 北京報(bào)道

4月25日，記者從證監(jiān)會(huì)及上交所官網(wǎng)獲悉，山東高速、湖北科投兩單REITs項(xiàng)目分別獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)與上交所無(wú)異議函。截至目前，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)共有29單REITs獲批，已上市的27單REITs募集資金累計(jì)達(dá)910億元。

(資料圖)

新獲批項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率居前

據(jù)了解，本次獲批的兩單REITs項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)分別為高速公路及產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

其中，中金山東高速REIT系“黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展”沿線地區(qū)首單REITs項(xiàng)目和山東首單REITs項(xiàng)目，擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為山東省鄄城縣至菏澤市高速公路，全長(zhǎng)約43.15公里，是山東省“九縱五橫一環(huán)七射多連”高速公路網(wǎng)最西邊的“一縱”和繞山東環(huán)線“一環(huán)”的重要組成部分，有利于促進(jìn)黃河下游地區(qū)高速公路網(wǎng)絡(luò)完善升級(jí)。

根據(jù)初始評(píng)估報(bào)告，以2022年12月31日為基準(zhǔn)，該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)估值為28.37億元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為 28.37億元，增值率 20.45%。2023-2024年，項(xiàng)目的合計(jì)通行費(fèi)收入預(yù)計(jì)為79.54億元。

中金湖北科投光谷REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，則是位于湖北省武漢市東湖高新區(qū)的光谷軟件園和互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目?jī)商幃a(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，合計(jì)建筑面積約17.44萬(wàn)平方米，是中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)光電子信息產(chǎn)業(yè)基地核心載體、中國(guó)孵化器事業(yè)發(fā)源地——光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園的核心子園區(qū)。項(xiàng)目對(duì)于引領(lǐng)中部地區(qū)和長(zhǎng)江中游城市群高質(zhì)量發(fā)展、促進(jìn)中部地區(qū)崛起和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展具有積極意義。

截至去年年末，科投光谷REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值為15.40 億元，底層資產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)收入也保持了增長(zhǎng)，2020-2022 年度分別實(shí)現(xiàn)了 8,602.77 萬(wàn)元、10,586.94 萬(wàn)元和10,744.38 萬(wàn)元。

值得一提的是，記者注意到，本次兩單新獲批REITs的預(yù)期現(xiàn)金流分派率，均在同類型底層資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目中擁有一定競(jìng)爭(zhēng)力。

招募說(shuō)明書(shū)顯示，山東高速REIT2023年預(yù)測(cè)可供分配金額分別約為 3.38 億元，預(yù)計(jì)派息率高達(dá)11.25%，而目前已上市特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs項(xiàng)目的分派率整體保持在5%-10%之間。在剔除收購(gòu)項(xiàng)目公司取得的現(xiàn)金1.80 億元后，項(xiàng)目2023年預(yù)計(jì)可供分配金額為1.58 億元，對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)派息率依然達(dá)到5.27%。

2023及2024 年全年，湖北科投REIT模擬預(yù)測(cè)可供分配金額則分別為 7271.32 萬(wàn)元和7665.17 萬(wàn)元。假設(shè)基金發(fā)行規(guī)模 15.40 億元，按照預(yù)測(cè)可供分配金額的 100%向投資者分配，兩年的全年模擬預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率分別為 4.72%、4.98%。而從2022年全年及今年一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，5%已是產(chǎn)權(quán)類REITs實(shí)際現(xiàn)金流分派率難以逾越的“門(mén)檻”。

二級(jí)市場(chǎng)回歸理性，REITs常態(tài)化行穩(wěn)致遠(yuǎn)

公開(kāi)信息顯示，2月以來(lái)，REITs市場(chǎng)建設(shè)已有多個(gè)項(xiàng)目落地，REITs常態(tài)化發(fā)行呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)。其中，京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT作為資本市場(chǎng)首個(gè)大型平臺(tái)企業(yè)“綠燈”投資案例的落地，為民營(yíng)企業(yè)參與REITs試點(diǎn)注入一針強(qiáng)心劑；首批2單新能源REITs的上市，進(jìn)一步拓寬了REITs市場(chǎng)大類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型；首批4單REITs擴(kuò)募項(xiàng)目的獲批，標(biāo)志著“首發(fā)+擴(kuò)募”的常態(tài)化發(fā)行工作向前邁出了關(guān)鍵一步。

政策面上，3月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，在拓展資產(chǎn)類型至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、完善審核注冊(cè)機(jī)制、堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重、進(jìn)一步凝聚各方合力等4個(gè)方面提出12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮REITs助力盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。

整體來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)變化的催動(dòng)下，REITs常態(tài)化發(fā)行疊加市場(chǎng)不斷成熟規(guī)范，讓REITs價(jià)格今年以來(lái)整體有所回落、逐步回歸理性。

數(shù)據(jù)顯示，從今年年初至4月21日收盤(pán)，能源板塊累計(jì)上漲3.1%，保障性租賃租房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊下跌2.8%，生態(tài)板塊下跌2.1%，倉(cāng)儲(chǔ)物流下跌0.9%。

“部分REITs資產(chǎn)業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)測(cè)、價(jià)格調(diào)整觸及部分投資者止損線、戰(zhàn)投解禁帶來(lái)的減持壓力及分派收益導(dǎo)致的除權(quán)價(jià)格差異等因素，可能共同構(gòu)成了本輪REITs市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)，由此產(chǎn)生的情緒反饋導(dǎo)致部分投資者持觀望態(tài)度。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人士向記者表示。

但另一方面，該人士也指出，隨著價(jià)格逐步回歸理性，產(chǎn)品預(yù)測(cè)收益對(duì)應(yīng)當(dāng)前價(jià)格的分派率或?qū)⑾鄳?yīng)上升。

以4月21日收盤(pán)價(jià)來(lái)計(jì)，產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs的平均分派率分別為3.71%和5.84%，較以2022年末收盤(pán)價(jià)計(jì)算的分派率分別高出約0.13%和0.37%。

展望2023年，業(yè)內(nèi)人士指出，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價(jià)格因近期市場(chǎng)下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力。隨著后續(xù)業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，REITs市場(chǎng)整體也有望迎來(lái)上升動(dòng)力。

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