21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 張敏 北京報道 在存量時代到來和促進合理需求釋放的大背景下，對房地產(chǎn)交易的支持性和規(guī)范性政策越來越多。

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近日，住建部和市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)提出10條意見，涉及加強從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費、規(guī)范簽訂交易合同、加強個人信息保護、加大違法違規(guī)行為整治力度等內(nèi)容。

其中，對交易費率的相關(guān)規(guī)定頗受關(guān)注。《意見》提出，合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用；鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。

在近年來的樓市政策中，促進合理需求的釋放是重要的方向。分析人士認(rèn)為，若能消除房產(chǎn)交易的制度性成本，確定合理費率，對于促進效益顯然大有裨益。

與此同時，隨著越來越多的城市進入存量市場，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)居間服務(wù)的場景將不斷增加，對這一行業(yè)進行規(guī)范，也將有助于存量房交易和房屋租賃市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。

兩大背景

在涉及房屋的買賣和租賃等交易中，使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的場景正變得越來越普遍。

房屋買賣屬于低頻、大宗交易，民生屬性強，但交易成本高、交易周期長，由于具有非常強的專業(yè)性，居民往往訴諸經(jīng)紀(jì)機構(gòu)來完成。其中，二手房買賣的復(fù)雜性和專業(yè)性要甚于新房，因此二手房交易對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的依賴更強。

相比之下，房屋租賃的交易流程相對簡單，但如今多數(shù)租賃房源會在商業(yè)性平臺上呈現(xiàn)和交易，因此經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的介入程度也較深。

早在房地產(chǎn)市場化改革初期，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)就應(yīng)運而生，并介入房屋買賣和租賃等交易中。經(jīng)過多年的發(fā)展，在不少大中城市，二手房交易超越新房占據(jù)市場主流，租賃市場也快速發(fā)展壯大。經(jīng)紀(jì)服務(wù)的重要性愈加凸顯，一批經(jīng)紀(jì)公司也借助市場紅利快速做大，部分公司則已登陸資本市場。

據(jù)不完全統(tǒng)計，當(dāng)前已有超過30個城市進入存量市場。其中，在北京、上海等一線城市，二手房交易占總體市場的比重已超過80%。

過去多年來，我國出臺了多項政策，對這一領(lǐng)域進行規(guī)范，但由于交易流程復(fù)雜、信息不對稱、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)運營不規(guī)范等現(xiàn)實問題的存在，仍有不少損害客戶利益的情況出現(xiàn)。《意見》指出，近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

因此，“為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，有必要對該領(lǐng)域進一步規(guī)范。這也被認(rèn)為是《意見》出臺的重要背景之一。

對此，《意見》在加強從業(yè)主體管理、規(guī)范簽訂交易合同、加強個人信息保護、提升管理服務(wù)水平、加大違法違規(guī)行為整治力度、加強行業(yè)自律管理等方面，提出了相關(guān)的規(guī)定。

值得注意的是，《意見》要求，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺，加強對交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員的管理。近年來，全國已有多個城市建立了相應(yīng)的平臺，通過政府背書保證交易的安全。這一規(guī)定也意味著，未來將有越來越多的城市建立類似的平臺。

另一個背景在于促進合理需求釋放的政策導(dǎo)向。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，去年以來，監(jiān)管部門多次提出促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，滿足剛需和改善性需求。當(dāng)居民對房價預(yù)期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環(huán)的最大障礙。

李宇嘉所指的“對房價預(yù)期不再樂觀”，正是當(dāng)下的市場特征之一。多家機構(gòu)指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場供需關(guān)系相對平衡，消費者對價格較為敏感，一旦出現(xiàn)漲價，就對交易量產(chǎn)生擠出效應(yīng)。相比于過去經(jīng)常出現(xiàn)的買漲情緒，這種市場環(huán)境更有利于對經(jīng)紀(jì)行為進行規(guī)范。

費率市場化是趨勢

對經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容的明確和經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費的規(guī)范，是《意見》的最大看點。

其中，《意見》明確，經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項服務(wù)可以單獨提供。

李宇嘉認(rèn)為，首次明確了“延伸服務(wù)”，是一項重大的變化。除了必須承擔(dān)的基本服務(wù)外，如擔(dān)保、贖樓甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費等額外服務(wù)，不是客戶必須支付的，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也不能利用信息優(yōu)勢去獲取，因此有必要加以強調(diào)。但他同時指出，此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報相結(jié)合來實現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應(yīng)，也有助于實現(xiàn)這一目標(biāo)。

在收費方面，《意見》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。

《意見》還表示，嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價，不得混合標(biāo)價和捆綁收費。基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。

此外，具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自主決定收費標(biāo)準(zhǔn)。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，新規(guī)沒有對費率進行直接管制，對于中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒有“一刀切”，體現(xiàn)了政府智慧。

她指出，針對經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費，明確由交易各方協(xié)商確定，在此基礎(chǔ)上，鼓勵按房產(chǎn)成交價格分檔定價，引導(dǎo)交易雙方共擔(dān)服務(wù)費用。此舉將定價權(quán)交還給市場，服務(wù)費用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，有利于促進大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，費率市場化的大方向是確定的，該政策并沒有通過劃定一個臨界值直接管制費率，已經(jīng)是很大的進步。在房地產(chǎn)市場下行的趨勢下，通過市場化機制的完善和平臺經(jīng)濟的發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是核心思路。所以，《意見》不應(yīng)該被簡單解讀為傭金管理政策，而是更廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，目前我國二手房買賣平均中介費率不足2%，低于歐美等發(fā)達(dá)國家的水平。不同的是，國外主要由賣方支付或買賣雙方支付，國內(nèi)則是主要由買方承擔(dān)。

新規(guī)出臺后，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費用是否會下降？分析人士普遍認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費率將由市場供需水平?jīng)Q定，隨著買方市場逐漸到來，信息不對稱的局面將有所改善，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費率上漲動力不足。但若費率降幅過大，則可能會影響服務(wù)質(zhì)量。對此，郭毅指出，雙邊收費或許會成為行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法。

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