觀點直擊｜冠君產業信托：寫字樓租金仍有下調壓力

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8月19日，全球經濟回軟，令上半年的香港寫字樓市場充滿挑戰。在港經營冠君產業信托行政總裁侯迅坦言，中環寫字樓前景仍不明朗，除了陸續有新供應落成外，亦有租戶縮減規模或離開，整個中環寫字樓仍然嚴峻，預期租金有下調壓力。

冠君產業信托8月18日公布中期業績并舉行發布會。于報告期內，受制于疫情期間簽訂的租約加上期內利息支出增加所影響，其可分派收入下跌12.3%至6.17億港元，而每基金單位分派則減少 12.6%至0.0927港元。

隨著零售市道回暖，朗豪坊商場的租金收益亦見增長，不過就未能抵銷寫字樓市場租賃動力不足的影響。位于中環的花園道三號上半年出租率尚算平穩，為82.2%，惟續租租金下跌持續壓縮寫字樓物業組合的收益，租金收益總額跌至 6.27 億港元。期內，現收租金由去年底的每平方呎99.7 港元，跌至每平方呎 95.3 港元。侯迅認為中環寫字樓前景仍不明朗，除了陸續有新供應落成外，亦有租戶縮減規模或離開，整個中環寫字樓仍然嚴峻，預期租金有下調壓力。

冠君投資及投資者關系總監陸嘉萍指出，目前花園道三號逾99%續租已處理，余下今年到期租約已不多。侯迅認為，寫字樓空置率上升也是市場面臨的共性問題，集團會密切關注情況，并以維持續租率及出租率為公司首要工作。至于公司另一寫字樓朗豪坊辦公樓亦由于續租租金下跌，令租金收益減少3.7% 至 1.74 億港元。于2023年上半年，生活時尚行業租戶仍是物業的主要租戶占租戶組合73%，出租率保持在 93.2%的穩定水平。但侯迅亦表示，朗豪坊辦公樓下半年出租率和租金收益可能會有下滑的壓力。

至于朗豪坊商場方面，受惠于朗豪坊商場租戶的銷售額大幅上升66.3%，商場表現顯著優于本地零售市場，主要因為美妝類別有可觀增長。于2023年6月30日，由于租戶更替上的時間差距，令商場出租率回落至 95.0%，但所有單位均已有租戶承租。期內商場的租金收益總額增長12.3%至3.66億港元。侯迅表示，集團考慮將朗豪坊商場店鋪分間，并租出給更多商戶，以提升租金收入，而且會在市場營銷方面著手，例如運用小紅書吸內地客，積極與美容化妝商戶合作推活動。

雖然近期有不少香港市民到內地旅游，但朗豪坊商場于暑假期間人流亦有增長，隨著旅客人數逐步增加，集團對零售市場前景保持審慎樂觀。

在加息環境下，利息支出增加續影響可分派收入，上半年現金融資成本增加46.1%至 2.68 億港元，截至6 月 30 日， 固定利率債務比例處于 54.5%的均衡水平。侯迅指，面對持續的高息環境，將不利于尋找提升收益率的收購機會，但為了促進信托的長期增長，會繼續審慎地物色投資良機。

摩根士丹利發表技術研究報告，相信冠君股價60日內將跑輸大市，發生機率料80%以上。目標價3.1港元，評級“減持”。

報告指，該股近期股價上漲后，短期估值吸引力下跌。在寫字樓需求疲軟和空置率高企情況下，料續租租金向下重置維持更長時間；且其今年每單位可分配收入收益率料6.3%，與同行平均6.8%相比亦缺乏吸引力。

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