“認房不認貸”供城市自選 將如何影響樓市？

21世紀經濟報道記者孔海麗北京報道

(資料圖片)

據新華社8月25日消息，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據住房城鄉建設部有關負責人介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

業內分析人士認為，市場熱烈呼吁的一線城市放松改善型住房認定標準，有可能迎來實質落地。

與此同時，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部25日還發布了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，將此前推出的“換房退稅”優惠政策延續至2025年年底。

何為“認房不認貸”

“認房又認貸”，是指購房有過貸款記錄，再次購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套房，而二套房首付比例、房貸利率以及相關稅費均要高于首套房，拉高了換房群體的首付門檻。

據諸葛數據研究中心不完全整理，目前北京、上海、廣州、深圳4個一線城市及廈門、成都、合肥等約20個熱點城市還在實行“認房又認貸”的政策。

業內分析人士表示，實行“認房不認貸”，可有效降低二套房的支出成本，喚醒更多住房改善性需求、置換需求，繼而推動市場活躍度。

資料來源：各地公示、易居研究院

易居研究院研究總監嚴躍進認為，一線城市若執行“認房不認貸”，將通過降低首付款和降低月供款等渠道產生顯著的減負效應。他以一線城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進行說明，調整后，購房者認購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%，按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬；與此同時，購房者認購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%，按一線城市二套房平均貸款本金405萬計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

從全國市場來看，已執行“認房不認貸”的城市，改善性需求的活躍指數要明顯優于“認房又認貸”的城市。

比如，河南鄭州于2022年3月1日公布“認房不認貸”后，當月鄭州二手房成交環比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大；從鄭州各區來看，改善屬性較強的金水區、惠濟區、經開及鄭東新區二手房合計成交量環比增長159%，在鄭州全市的占比為44%，較2月提高9個百分點；從房源來看，120平方米以上、總價150萬以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，成交占比分別提高1.1個、4.4個百分點，超過其他戶型房源。

有何積極影響

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，該政策影響最大的群體應該是一線城市、強二線城市的住房改善人群。“因為這些城市改善需求相對旺盛，但因為‘認房又認貸’，需要承擔的首付及貸款成本高，短期內無法改善居住條件。”他說，“認房不認貸”后，有助于一線城市及強二線城市的改善住房需求進一步釋放。與此同時，上述城市的改善需求更多是置換型需求，也就是需要賣一套再買一套，此舉也會帶動剛需群體入市。

中原地產首席分析師張大偉則呼吁，涉及房地產的信貸優化政策，應該加快出臺，否則市場期待落空后，很可能再次明顯下調。一線及強二線城市應該針對第二套房的認定標準進行寬松調整，特別是應該積極推動“認房不認貸”。

值得注意的是，住建部的表述中“認房不認貸”政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非強制。

相對樂觀的地產分析師認為，鑒于目前市場對于一線城市執行“認房不認貸”的呼聲較高，預計一線城市或在8月底至9月初陸續出臺新的房貸政策，跟進“認房不認貸”。

據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，對于城市來說，城市地方政府要執行“認房不認貸”政策，需要與人民銀行、金融監管總局當地分支機構磋商，在評估當地房地產市場運行和風險的情況下來執行該政策。而銀行目前房貸額度充足，去年四季度以來，房貸余額連續下行，對于銀行資產質量造成一定沖擊，預計各地銀行大概率愿意推進此類政策，進而穩定房貸和資產價格。

張大偉預計，一線城市或許不會全面實施“認房不認貸”，有可能會率先在偏遠區域試點執行。他同時強調，目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，收入穩定疊加人口結構的變化，這些問題將長遠影響著房地產市場的運行。

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