官宣！房貸重磅利好落地。

8月31日晚，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局連發(fā)多個(gè)重要通知，市場(chǎng)一直期盼的降低存量首套住房貸款利率終于出臺(tái)。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)計(jì)算，如果購(gòu)房者當(dāng)初最高是按6%左右的年利率購(gòu)房，調(diào)整之后，100萬(wàn)30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調(diào)840元左右。同時(shí)，下調(diào)全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。

降低存量首套房貸利率

根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

在存量房貸利率的調(diào)整方式上，借款人既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

協(xié)商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

按照通知規(guī)定，符合條件的存量首套住房貸款是指：2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

從背景來(lái)看，降低存量房貸利率已經(jīng)成為居民提前還貸潮破局的關(guān)鍵。“近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。同時(shí)，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，將更好地滿足剛性和改善性住房需求。”人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出。

相關(guān)政策發(fā)布后，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行火速發(fā)布公告，表示正在積極依法有序開(kāi)展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作，通過(guò)線上、線下多渠道提供便利服務(wù)。

利率或降低100個(gè)基點(diǎn)以上

存量房貸利率下調(diào)后，購(gòu)房者能節(jié)省都少錢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)行了大致的計(jì)算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購(gòu)房者當(dāng)初最高是按6%左右購(gòu)房，調(diào)整之后，100萬(wàn)30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調(diào)840元左右。

“對(duì)于存量房貸，特別是年利率在5%-6%的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體幅度還要視購(gòu)房者與銀行協(xié)商的結(jié)果。”張大偉表示。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，央行提出引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率時(shí)，各大銀行都做出積極表態(tài)，但一直沒(méi)有落地的細(xì)則。因此，央行鼓勵(lì)貸款人向商業(yè)銀行提出申請(qǐng)，倒逼銀行出臺(tái)新的商業(yè)合同，置換此前的利率。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，這次政策非常重要，具有歷史突破性。“房貸政策源于1998年租房制度改革前后，隨著商品房市場(chǎng)和預(yù)售制度的發(fā)展不斷創(chuàng)新，但從來(lái)沒(méi)有中途調(diào)整存量房貸利率一說(shuō)，所以此次房貸政策具有歷史突破性。”他預(yù)計(jì)，9月上旬一些銀行會(huì)推出相關(guān)的房貸合同，房貸者可以科學(xué)籌劃，積極降低每月的還貸額。

2008年全球金融危機(jī)的背景下，央行也曾經(jīng)下調(diào)存量房貸利率，但當(dāng)時(shí)的做法是將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大，隨后各銀行推出“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，引起銀行搶占存量的房貸市場(chǎng)。

為了更好地落實(shí)此次調(diào)整，李宇嘉提出建議：“我認(rèn)為應(yīng)該開(kāi)放商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，比如鼓勵(lì)銀行用新發(fā)放貸款去置換原有銀行的房貸，在存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，倒逼銀行積極降低利率。”

此次存量房貸利率調(diào)整后，最先釋放的是居民的消費(fèi)能力。海通證券此前表示，最直接的影響是對(duì)消費(fèi)起到積極的支持作用。因?yàn)檫@對(duì)于居民部門而言，相當(dāng)于降低了負(fù)債成本，減少了居民每個(gè)月的月供開(kāi)支，邊際上對(duì)消費(fèi)是有一定托底作用的。

8月31日晚間，兩部門還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，包括統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。

從一攬子政策來(lái)看，李宇嘉認(rèn)為，國(guó)家希望在今年接下來(lái)的4個(gè)月將房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

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