央行、金融監管總局：降低存量首套住房貸款利率，下調購房首付比例！最新解讀→

官宣！房貸重磅利好落地。

8月31日晚，央行、國家金融監管總局連發多個重要通知，市場一直期盼的降低存量首套住房貸款利率終于出臺。

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據計算，如果購房者當初最高是按6%左右的年利率購房，調整之后，100萬30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調840元左右。同時，下調全國商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

降低存量首套房貸利率

根據通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

在存量房貸利率的調整方式上，借款人既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

協商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

按照通知規定，符合條件的存量首套住房貸款是指：2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

從背景來看，降低存量房貸利率已經成為居民提前還貸潮破局的關鍵。“近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。同時，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將更好地滿足剛性和改善性住房需求。”人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人指出。

相關政策發布后，農業銀行、建設銀行等多家銀行火速發布公告，表示正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作，通過線上、線下多渠道提供便利服務。

利率或降低100個基點以上

存量房貸利率下調后，購房者能節省都少錢？中原地產首席分析師張大偉進行了大致的計算，大部分存量房貸發生時最低下限是4.65%，購房者當初最高是按6%左右購房，調整之后，100萬30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調840元左右。

“對于存量房貸，特別是年利率在5%-6%的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體幅度還要視購房者與銀行協商的結果。”張大偉表示。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《國際金融報》記者表示，央行提出引導商業銀行下調存量房貸利率時，各大銀行都做出積極表態，但一直沒有落地的細則。因此，央行鼓勵貸款人向商業銀行提出申請，倒逼銀行出臺新的商業合同，置換此前的利率。

易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，這次政策非常重要，具有歷史突破性。“房貸政策源于1998年租房制度改革前后，隨著商品房市場和預售制度的發展不斷創新，但從來沒有中途調整存量房貸利率一說，所以此次房貸政策具有歷史突破性。”他預計，9月上旬一些銀行會推出相關的房貸合同，房貸者可以科學籌劃，積極降低每月的還貸額。

2008年全球金融危機的背景下，央行也曾經下調存量房貸利率，但當時的做法是將商業性個人住房貸款利率的下限擴大，隨后各銀行推出“轉按揭”業務，引起銀行搶占存量的房貸市場。

為了更好地落實此次調整，李宇嘉提出建議：“我認為應該開放商業銀行之間的競爭，比如鼓勵銀行用新發放貸款去置換原有銀行的房貸，在存量競爭的時代，按揭貸款是優質資產，倒逼銀行積極降低利率。”

此次存量房貸利率調整后，最先釋放的是居民的消費能力。海通證券此前表示，最直接的影響是對消費起到積極的支持作用。因為這對于居民部門而言，相當于降低了負債成本，減少了居民每個月的月供開支，邊際上對消費是有一定托底作用的。

8月31日晚間，兩部門還發布了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，包括統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

從一攬子政策來看，李宇嘉認為，國家希望在今年接下來的4個月將房地產市場帶動起來，從而實現全年房地產市場的穩定。

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